Kupovina stana: šta notar proverava pre overe kupoprodajnog ugovora?

 

 

Dogovorili ste se sa prodavcem, cena je jasna, svi su zadovoljni. Kupoprodaja time ne završava — tek počinje ono najvažnije. Da bi ugovor imao pravnu snagu, mora biti overen kod javnog beležnika, a taj korak nije potpisivanje i pečat. Notar pre overe proverava niz stvari koje štite i vas i prodavca. Evo šta tačno gleda.

Da li je prodavac zaista vlasnik stana

Prva stvar koju notar utvrđuje jeste da li osoba koja prodaje stan ima pravo da njime raspolaže. To se proverava uvidom u list nepokretnosti, odnosno u podatke iz katastra — notar tako potvrđuje da je prodavac zaista upisan kao vlasnik i da zakonito može da proda nekretninu.

Da li na stanu postoje hipoteka ili drugi tereti

Notar proverava i pravni status nekretnine, konkretno da li je na njoj upisana:

• hipoteka,
• zabeležba spora,
• zabrana otuđenja ili opterećenja,
• ili neko drugo ograničenje koje utiče na kupovinu.

Postojanje tereta ne znači automatski da kupovina ne može da se realizuje, ali kupac mora unapred znati u kakvom je stanju nekretnina i kako će se eventualni tereti rešiti pre nego što novac promeni vlasnika.

Kad je potrebna saglasnost supružnika za prodaju

Česta situacija: u katastru je kao vlasnik upisana samo jedna osoba, ali ako je nekretnina stečena tokom braka, može predstavljati zajedničku imovinu supružnika. Notar u tom slučaju proverava da li je za prodaju potrebna saglasnost drugog supružnika — time se sprečavaju kasniji sporovi i osporavanje kupoprodaje.

Provera identiteta i poslovne sposobnosti učesnika

Pre overe, notar utvrđuje identitet svih strana u postupku, kao i njihovu poslovnu sposobnost — da li mogu samostalno i punovažno da zaključe ugovor. Ovo deluje kao formalnost, ali je direktno u funkciji pravne sigurnosti cele transakcije.

Da li je stan možda već prodat nekom drugom

Jedna od najčešćih briga kupaca — da li je ista nekretnina već prodata ili obećana nekom drugom. Zato notar pre overe proverava kompletnu dokumentaciju i pravni status stana. Ako postoje nepravilnosti ili nisu ispunjeni zakonski uslovi, overa se ne dešava dok se problemi ne reše.

Šta se dešava odmah posle overe

Notarov posao se ne završava overom. Po službenoj dužnosti, notar elektronski dostavlja ugovor nadležnom katastru radi upisa promena i poreskim upravama  što znači da kupac sam ne mora da pokreće taj deo postupka — proces je time jednostavniji nego što većina ljudi očekuje.

Zašto je uloga notara mnogo veća od potpisa

Notar nije osoba koja samo overava potpise. Njegov posao je da proveri da li su ispunjeni zakonski uslovi za zaključenje ugovora i da na vreme upozori na sve što bi moglo dovesti do spora ili ugroziti kupca ili prodavca. Zato je overa kod javnog beležnika jedan od najvažnijih koraka u celom procesu kupovine.

Česta pitanja

Da li notar garantuje da nekretnina nema skrivene probleme? Notar proverava vlasništvo, terete i zakonske uslove za overu, ali to ne zamenjuje detaljnu proveru nekretnine u fazi pregovora — nju je najbolje uraditi pre nego što se dogovorite oko cene.

Šta ako je na stanu upisana hipoteka? Postojanje hipoteke ne znači da kupovina automatski otpada, ali morate unapred znati kako će se ona rešiti — najčešće se hipoteka skida iz sredstava dobijenih prodajom, pre ili u trenutku isplate prodavcu.

Da li kupac mora sam da prijavi promenu vlasništva u katastru? Ne. Notar po službenoj dužnosti elektronski dostavlja ugovor katastru radi upisa, tako da kupac taj korak ne pokreće sam.

---

Ulazite u kupovinu i želite da neko proveri sve pre nego što potpišete? Kod Real House-a proveru vlasništva, tereta i dokumentacije radimo pre nego što uđete u pregovore, ne posle.