Koliko vredi moja nekretnina? 5 istina o proceni vrednosti nekretnine u 2026.

“Koliko vredi moja nekretnina?” — to je prvo pitanje koje sebi postavi svako ko razmišlja o prodaji. I usred inflacije, kamata koje skaču i nesigurnosti u svetu, vlasnici nekretnina u Srbiji upadaju u istu zamku: misle da njihov stan ili kuća vredi tačno onoliko koliko oni osećaju da vredi.

Ali tržište ne funkcioniše tako.

Vrednost nije uklesana u beton i ciglu. Ona se menja, a pokreću je faktori koje većina ljudi uopšte ne vidi. Ako želiš da znaš kako proceniti vrednost nekretnine i pametno raspolažeš svojom imovinom, moraš da razumeš kako stvari zaista stoje u 2026.

Evo pet istina koje ti niko neće reći na “besplatnoj proceni” — i jasan odgovor na pitanje kako odrediti cenu nekretnine bez nagađanja.

1. Nekretnina ne vredi ništa — dok je neko ne poželi

Zvuči oštro, ali je tačno: stan ili kuća sami po sebi nemaju vrednost. Vrednost nastaje tek kada postoji čovek koji u njima vidi korist — mesto za život ili priliku za zaradu.

Drugim rečima: nije bitno koliko tebi nešto vredi. Bitno je koliko ljudi tamo napolju to isto vidi kao tebe.

Vrednost nekretnine zavisi od procene čoveka. Ona je rezultat odnosa između onoga ko prodaje i onoga ko kupuje — ne od samog objekta.

Šta to znači za tebe u 2026? Trenutno mnogi beže u nekretnine jer ne veruju štednji ni drugim ulaganjima. Zato vrednost tvog stana danas zavisi više od raspoloženja kupaca nego od toga koliko je kvalitetno zidan. Kada se pitaš koliko košta moja nekretnina, zapravo se pitaš koliko su drugi ljudi spremni da plate. Ako kritična masa ljudi misli da vredi — vredi. Ako ne — tvoja lična procena ne menja ništa.

2. Postoji kupac koji će platiti više nego svi ostali (ali nemoj da računaš na njega)

U praksi se često desi da jedan kupac ponudi cifru koja prkosi svakoj logici. To nije slučajnost — to je takozvana sinergija: situacija u kojoj baš tvoja nekretnina nekome omogućava nešto što niko drugi ne može da postigne.

Primeri iz prakse:

• Komšijska parcela. Neko kupuje plac pored svog jer mu spajanje omogućava da gradi mnogo više nego što bi mogao zasebno.
• Spajanje stanova. Sused kupuje stan do svog da napravi veliki, luksuzan prostor kakav se na toj lokaciji ne može naći.
• Zaštita biznisa. Zakupac kupuje lokal u kojem već godinama radi — da sačuva mušterije, naviku i poziciju, ili da obezbedi parking koji mu je neophodan.

Ali pažnja — ovde je kvaka koju vlasnici stalno previđaju: ta “premium” cena važi samo dok postoji jedan takav kupac. Ako tri komšije žele isti tvoj plac da bi se proširile, to više nije specijalna ponuda — to postaje nova tržišna cena. A ako je kupac samo jedan, ti si u potpunosti zavisan od toga koliko je baš njemu to isplativo. To je sreća, ne strategija.

3. Ko zapravo radi procenu vrednosti nekretnine? (i zašto “besplatna procena” nije procena)

Tržište je preplavljeno oglasima za “besplatnu procenu vrednosti”. Budimo direktni: to je marketinški alat za prikupljanje kontakata, ništa više.

Ako te zanima ko radi procenu vrednosti nekretnine i koji papir zaista nešto znači, u Srbiji postoji jasna razlika između tri stvari koje ljudi stalno mešaju:

Šta to znači za tebe u 2026? Ako ti treba kredit, deoba imovine ili ozbiljan izlaz iz investicije — ne oslanjaj se na “besplatne” savete. Samo ovlašćeni procenitelj svojom licencom garantuje da je podatak validan. Sve ostalo je orijentacija, korisna ali neobavezujuća.

4. Sprat nosi više nego što misliš

Svi ponavljaju “lokacija, lokacija, lokacija” — i da, lokacija je najvažnija. Ali u 2026. presudni su i tehnički detalji koji prave razliku između stana koji se proda za mesec dana i onog koji “stoji” na oglasima godinu dana. Ako želiš da razumeš kako odrediti cenu nekretnine, moraš da znaš kako se zaista raspoređuje uticaj pojedinih faktora.

Evo kako se raspoređuje uticaj na cenu:

1. Lokacija (25%) — temelj svega, neprikosnovena.
2. Spratnost (14%) — više nego što ljudi misle. Sam sprat nosi 10%, a dodatnih 4% zavisi od detalja: potkrovlje bez lifta nije isto što i prvi sprat sa liftom.
3. Stanje objekta (10%) — koliko je održavan, koliko je “pojeo” zub vremena.
4. Faktor čovek (10%) — pregovaračka moć, koliko prodavac mora da proda, koliko kupac mora da kupi.
5. Grejanje (7%) — u eri skupe energije, tip grejanja postaje presudan za to koliko se brzo prodaje.

Realnost 2026: kupci danas često ne kupuju stan — kupuju sklonište za novac. Plaše se da im keš gubi vrednost, pa su spremni da plate i nerealno za prosečan objekat samo da se reše gotovine. To veštački gura cene naviše. Dobro za prodavce — ali samo dok to traje.

5. “Sendvič metod” — kako prepoznaš agenta koji ti govori istinu

Kad ti profesionalac saopštava cenu, često koristi takozvani sendvič metod: neprijatnu istinu (realnu, često nižu cenu od one koju priželjkuješ) stavi između dve pozitivne, tačne činjenice.

To nije manipulacija. To je način da te pripremi na realnost bez da te odbije.

Problem je što mnogi agenti rade suprotno — da bi po svaku cenu dobili ekskluzivni ugovor, potvrđuju vlasniku svaku, pa i najnerealniju cifru. To je neodgovorno. Ozbiljan agent će te pogledati u oči i reći ti činjenice, čak i kad nisu prijatne.

Zapamti: pitaj profesionalca koliko nešto vredi, nemoj da se igraš sa svojom imovinom. Budi ozbiljan prema sebi i svojima.

Šta to znači za tebe u 2026? Ako ti agent ne servira činjenice nego samo klima glavom na tvoju željenu cenu — verovatno gubiš vreme. Na malom tržištu kakvo je naše, “uvijanje istine u ukrasni papir” samo produžava agoniju neprodate nekretnine.

Zaključak: istina je uvek ispod naslova

Tržište u 2026. je sudar dve sile: osnovnih pravila vrednovanja s jedne strane, i ekstremnih spoljnih šokova s druge. Kamate i globalna nesigurnost su usporili stvari, ali “bekstvo u nekretnine” i dalje drži cene visoko.

Ipak, jedno pravilo se ne menja: razuman kupac nikada neće platiti više nego što bi ga koštala slična nekretnina sa istim karakteristikama.

Zato se kao vlasnik zapitaj samo jedno:

Da li prodajem na osnovu onoga što tržište govori — ili na osnovu onoga što ja priželjkujem?

Jer tvoja nekretnina vredi tačno onoliko koliko je neko spreman da plati danas. Pitanje je samo — znaš li ko je taj kupac, ili se uzdaš u sreću?

Česta pitanja o proceni vrednosti nekretnine

Koliko vredi moja nekretnina? Tvoja nekretnina vredi onoliko koliko je tržište — odnosno realan kupac — spremno da plati danas, a ne onoliko koliko ti lično misliš ili priželjkuješ. Na vrednost najviše utiču lokacija (25%), spratnost (14%), stanje objekta, tip grejanja. Da bi dobio realnu cifru, kombinuj mišljenje iskusnog agenta sa zvaničnom procenom ovlašćenog procenitelja kada ti treba dokument koji ima težinu.

Kako proceniti vrednost nekretnine? Procena kreće od poređenja sa sličnim nekretninama koje su se stvarno prodale na istoj lokaciji (ne od cena iz oglasa, koje su često naduvane), pa se koriguje prema spratnosti, stanju, grejanju i konkretnoj tražnji. Agent ti daje orijentaciju, a ovlašćeni procenitelj zvaničan dokument.

Ko radi procenu vrednosti nekretnine? Zvaničnu procenu vrednosti nekretnine radi isključivo ovlašćeni procenitelj, koji za tačnost odgovara svojom licencom i krivično. Agent daje “mišljenje o ceni” (savet, orijentacija), a sudski veštak “stručno mišljenje” za sporove — ali ni jedno ni drugo nije isto što i zvanična procena.

Kako odrediti cenu nekretnine za prodaju? Pođi od realnih, ostvarenih cena sličnih nekretnina na tvojoj lokaciji, a ne od onoga što priželjkuješ. Postavi cenu koja privlači kupce u prvim nedeljama — jer nekretnina je najsvežija i najprivlačnija upravo na startu. Precenjena nekretnina najčešće “stoji” mesecima i na kraju se proda ispod realne vrednosti.

Koliko košta procena vrednosti nekretnine? Neformalno mišljenje agenta o ceni je najčešće besplatno, ali nema pravnu težinu. Zvanična procena ovlašćenog procenitelja se plaća, a cena zavisi od tipa i veličine nekretnine — i upravo taj papir ti treba za kredit, deobu imovine ili sudski postupak.

Real Houde – Sanja i Vladimir Rafajlović – licencirani posrednici za promet i zakup nepokretnosti, broj u registru posrednika 177

Kada prodajete nekretninu, ne birate samo osobu koja će “okačiti oglas”.

Birate nekoga ko treba da razume vrednost vaše nekretnine, objasni je kupcima, zaštiti vas od loših odluka, vodi pregovore i na kraju pomogne da prodaja bude završena sigurno, profesionalno i po najboljoj mogućoj ceni.

Zvuči jednostavno, ali u praksi nije.

Zato što danas skoro svako može da fotografiše stan telefonom, napiše “odlična lokacija” i postavi oglas. Problem je što kupci više ne reaguju na generične oglase. Oni preskaču, skroluju, porede, proveravaju i sve više očekuju da im neko odmah objasni zašto je baš ta nekretnina vredna njihove pažnje.

Zato dobar agent nije onaj koji samo ima pristup portalima.

Dobar agent je onaj koji zna da od vaše nekretnine napravi razlog da kupac zastane.

Prvo pitanje: da li agent razume šta zapravo prodaje?

Ovo je možda najvažnije.

Nekretnina nije samo kvadratura, sprat, grejanje, plac, terasa ili broj soba.

Stan može da se prodaje kao praktično rešenje za porodicu. Kuća može da se prodaje kao mir, prostor i sloboda. Plac može da se prodaje kao budući projekat. Vikendica može da se prodaje kao beg iz grada. Stara kuća može da se prodaje kao karakter, istorija i lokacija koja se više ne ponavlja.

Loš agent pita:
“Koliko kvadrata ima i koja je cena?”

Dobar agent pita:
“Zašto bi kupac poželeo baš ovu nekretninu?”

Tu se vidi razlika.

Ako agent ne ume da prepozna glavni potencijal nekretnine, neće umeti ni da ga predstavi tržištu.

Drugo pitanje: da li zna da odredi realnu cenu?

Najlakše je reći prodavcu ono što želi da čuje.

“Može to više.”
“Stavićemo veću cenu pa ćemo videti.”
“Ima kupaca, samo da objavimo.”

To lepo zvuči na prvom sastanku, ali često skupo košta.

Previsoka početna cena može da ubije interesovanje. Nekretnina stoji mesecima, kupci je viđaju više puta, počinju da misle da nešto nije u redu, a prodavac na kraju bude prinuđen da spušta cenu više nego što bi morao da je start bio pametniji.

Dobar agent neće samo reći cenu. Objasniće vam zašto baš ta cena.

Uzeće u obzir lokaciju, stanje, dokumentaciju, potražnju, konkurenciju, slične prodate nekretnine, trenutnu situaciju na tržištu i ono što kupci zaista traže.

Dobar agent nije tu da vam podilazi. Tu je da vam kaže realno stanje, čak i kada to nije najlepše za čuti.

Treće pitanje: da li pravi strategiju ili samo oglas?

Oglas nije strategija.

Oglas je samo jedan deo prodaje.

Strategija je kada neko zna:

kome se nekretnina obraća,
koji je njen najveći adut,
šta kupca može da odbije,
šta treba naglasiti,
šta treba objasniti,
kakve fotografije su potrebne,
da li treba video,
gde se oglašava,
kako se odgovara na upite,
kada se pregovara,
kada se ne spušta cena,
i kako se vodi kupac do odluke.

Kod nekretnina koje imaju specifičnu vrednost — kuće, placevi, vikendice, imanja, stare gradske kuće, lokacije uz reku, pogled, potencijal za gradnju — klasičan oglas često nije dovoljan.

Tu mora da postoji priča.

Ne izmišljena priča. Prava priča.

Zašto je ta lokacija posebna?
Šta kupac tamo može da napravi?
Kakav život može da zamisli?
Koji problem mu ta nekretnina rešava?
Zašto takvih ponuda nema mnogo?

Agent koji ovo ne vidi, prodavaće vašu nekretninu kao još jedan oglas u moru oglasa.

Četvrto pitanje: da li agent zna da koristi marketing?

Danas se nekretnine ne prodaju samo preko portala.

Kupci su na Google-u, Instagramu, YouTube-u, TikToku, Facebooku, mapama, u porukama, u preporukama, u grupama, u pretragama i u algoritmima.

Zato dobar agent mora da razume marketing.

Ne mora svaki agent da bude snimatelj, montažer i copywriter. Ali mora da zna koliko je prezentacija važna.

Fotografije moraju da budu jasne.
Video mora da objasni prostor.
Opis mora da ima smisla.
Naslov mora da privuče pažnju.
Lokacija mora da se predstavi.
Prednosti moraju da budu konkretne.
Slabosti ne smeju da se kriju, već da se pametno objasne.

Kupac ne kupuje ono što vi znate o svojoj nekretnini.

Kupac reaguje na ono što vidi, čuje i razume iz prezentacije.

Zato je pitanje za agenta vrlo jednostavno:

“Kako ćete predstaviti moju nekretninu drugačije od običnog oglasa?”

Ako nema konkretan odgovor, imate problem.

Peto pitanje: da li agent ima poverenje publike?

Prodaja nekretnine je posao poverenja.

Kupci su oprezni. Prodavci su emotivno vezani. Novac je veliki. Greške su skupe. Proces ume da bude stresan.

Zato nije svejedno ko komunicira u vaše ime.

Dobar agent ne sme da deluje kao neko ko samo želi proviziju. Mora da deluje kao neko ko zna šta radi, govori jasno, ne obećava nemoguće i ume da vodi proces.

Danas je dodatna prednost kada agent ima lični brend, javno prisustvo i prepoznatljiv način rada.

Zašto?

Zato što kupac lakše veruje osobi koju je već video, slušao, pratio ili od koje je nešto korisno naučio.

Nekada je bilo dovoljno da agencija ima izlog u dobroj ulici.

Danas je važno da ima pažnju, kredibilitet i trag koji kupci mogu da provere.

Šesto pitanje: da li agent zna da kaže “ne”?

Ovo se retko pominje, a mnogo je važno.

Dobar agent neće prihvatiti svaku cenu.
Neće prihvatiti svaku dokumentaciju bez provere.
Neće obećati prodaju za sedam dana ako za to nema osnov.
Neće dovoditi neozbiljne kupce samo da bi pokazao da “nešto radi”.
Neće vam govoriti samo ono što želite da čujete.

Dobar agent zna da zaštiti proces.

Nekada to znači da vam kaže da cena nije realna.
Nekada da nekretninu treba bolje pripremiti.
Nekada da prvo treba rešiti papire.
Nekada da nije trenutak za spuštanje cene.
Nekada da kupac nije ozbiljan.

To nije neprijatnost. To je profesionalizam.

Sedmo pitanje: da li radi samostalno ili ima sistem?

Prodaja nekretnine nije jedan poziv i jedan oglas.

Tu postoji niz koraka: procena, priprema, dokumentacija, prezentacija, oglašavanje, komunikacija, zakazivanje gledanja, filtriranje kupaca, pregovaranje, dogovor, kapara, ugovor, notar, isplata i primopredaja.

Ako agent nema sistem, sve zavisi od slučaja.

Ako ima sistem, vi znate šta se dešava, zašto se dešava i šta je sledeći korak.

Kod ozbiljne prodaje posebno je važno da postoji jasna komunikacija između prodavca i agenta. Prodavac mora da zna šta je urađeno, kakve su reakcije tržišta, koliko je bilo upita, šta kupci komentarišu, gde postoji problem i šta treba menjati.

Bez toga, prodaja se pretvara u čekanje.

A čekanje nije strategija.

Osmo pitanje: da li agent razume lokalno tržište?

Nije isto prodavati stan u Novom Sadu, kuću u Sremskoj Kamenici, plac na Fruškoj gori, vikendicu pored Dunava ili imanje u okolini.

Svaka lokacija ima svoju logiku.

Kupci za stan gledaju funkcionalnost, cenu po kvadratu, sprat, zgradu, parking i mesečne troškove.

Kupci za kuću gledaju pristup, plac, stanje objekta, komšiluk, udaljenost od grada, grejanje, održavanje i buduće troškove.

Kupci za plac gledaju urbanizam, put, infrastrukturu, nagib, oblik parcele, mogućnost gradnje i potencijal.

Kupci za vikendicu gledaju atmosferu, prirodu, mir, prilaz, vodu, struju, pogled i osećaj koji lokacija daje.

Zato nije dovoljno da agent “radi nekretnine”.

Važno je da razume baš taj tip nekretnine i baš tu lokaciju.

Deveto pitanje: da li vam agent uliva mir ili dodatnu nervozu?

Ovo je jednostavan test.

Posle razgovora sa dobrim agentom trebalo bi da imate jasniju sliku.

Šta prodajete.
Kome prodajete.
Koliko realno možete da očekujete.
Šta treba pripremiti.
Kako će se nekretnina predstaviti.
Šta su potencijalni problemi.
Koji je sledeći korak.

Ako posle razgovora imate samo lepe rečenice, ali ne i konkretan plan, to nije dovoljno.

Dobar agent ne treba da vas fascinira pričom.

Treba da vam ulije poverenje procesom.

Kako onda izabrati dobrog agenta?

Postavite mu ova pitanja:

Kako biste predstavili moju nekretninu?
Ko je realan kupac za ovu nekretninu?
Koji je njen najveći adut?
Šta može da uspori prodaju?
Kako ste došli do predložene cene?
Gde ćete je oglašavati?
Da li radite fotografije i video?
Kako filtrirate kupce?
Kako vodite pregovore?
Koliko često me obaveštavate o rezultatima?
Šta konkretno radite drugačije od običnog oglasa?

Odgovori na ova pitanja brzo pokažu razliku između agenta koji samo prodaje i agenta koji vodi prodaju.

Na kraju, ne birajte najglasnijeg. Birajte najjasnijeg.

Najbolji agent nije nužno onaj koji obeća najveću cenu.

Nije ni onaj koji kaže da “ima kupca odmah”.

Nije ni onaj koji će vašu nekretninu ubaciti na deset portala i čekati.

Dobar agent je onaj koji razume tržište, zna da postavi realnu cenu, ume da predstavi vrednost, koristi marketing, proverava detalje, vodi pregovore i komunicira jasno.

U našem poslu često kažemo da nekretnina ne sme da bude samo oglas.

Mora da bude priča koju pravi kupac može da razume.

Zato u Real House-u prodaju ne gledamo kao puko oglašavanje. Gledamo je kao proces: procena, priprema, prezentacija, video, digitalni marketing, komunikacija, pregovaranje i zatvaranje posla.

Posebno kada su u pitanju stanovi, kuće, placevi, vikendice i imanja u Novom Sadu, Fruškoj gori i okolini, način predstavljanja često pravi ogromnu razliku.

Jer nekada problem nije u tome što nekretnina nema kupca.

Problem je što kupac još nije razumeo zašto baš ta nekretnina zaslužuje njegovu pažnju.

Ako prodajete nekretninu i želite da znate kako bi mogla da bude predstavljena na pravi način, pošaljite nam poruku. Reći ćemo vam iskreno šta vidimo, šta je potencijal, šta može da bude prepreka i kako bismo postavili prodaju.

Šta dalje !

Imate dve opcije na raspolaganju:

OPCIJA 1

Prva opcija je da uzmete telefon uslikate stan, okačite na svoj profil i na grupe na “fejsu” i pošaljete slike i opis u pet agencija koje ste našli na internetu, pa ko pre devojci.
Spremni ste da Vas svaki dan zovu, agencije dolaze sa svojim kupcima, prolaze Vam svakodnevno i znani i neznani kupci, u vreme koje njima odgovara.
Vi ih svaki dan dočekuje, ispraćate, slušate njihove zamerke na stan, kako ima da se ulaže, kako im fali jedna soba, kako im je cena jaka i kako će se javiti šta god odlučili čim porazgovaraju kod kuće ( to javljanje se uglavnom nikad ne desi).
Bude tu i zainteresovanih, pitaju za cenu, cenkaju se, nalaze mane, a Vas sve to nervira i ne snalazi te se najbolje u svemu, a da ne govorimo koliko Vam to sve vremena oduzima, koliko trpi Vaša porodica i posao.

OPCIJA 2

Druga opcija je da odaberete jednu agenciju kojoj želite prepustiti prodaju Vaše nekretnine jel ne želite da imate sve ono o čemu sam gore govorio.
Oni (agencija) će preuzeti kompletan marketing (najvažniji deo posla), biće potpuno posvećeni vašem stanu, preuzeće brigu o kupcima, javljati se na pozive, odgovarati na primedbe, zakazivati termine za gledanje, proveravati koga vode u Vaš stan, voditi samo ozbiljne kupce koji traže stan sa karakteristika Vašeg stana, neće kupcima nuditi stan na Grbavici ako kupci traže samo stan na Podbari.
Primaće ponude ozbiljnih i neozbiljnih kupaca, pregovarati i cenkati se bolje od Vas, a u Vašem interesu.
Javitće Vam samo da se kupac pojavio i da spremite ličnu kartu da dodjete na potpis ugovora kod javnog beležnika.
Objasniće Vam proceduru kupoprodaje, koja su prava i obaveze Vas kao prodavca a koja kupca. Vi ćete za sve to vreme raditi svoj posao i provoditi vreme sa Vašom porodicom.
Koja agencija za nekretnine ? Nemojte slučajno birati agenciju, gledajte kako rade, imaju li recenzije, šta su prodali, pitajte ih kako Vama mogu pomoći i šta će konkretno uraditi za Vas a vi to ne možete ili ne znate.
Morate im verovati i imati unutrašnji osećaj da će oni prodati stan.

Koju Vi opciju birate ?

Kupovina stana je svakako veliki finansiski izdatak, ali i jedan od najlepših trenutaka u životu svakog čoveka.

Kupovina prvog stana pamti se ceo život i ostaje u sećanju bez obzira koliko još nekretnina u životu kupili i prodali.

U ovom blogu nećemo pričati o lepoti kupovine prvoga stana, Vas ću ostaviti da uživate u tome, a pričaću Vam o pogodnostima koje možete imate kad kupujete nekretninu prvi put.

Refundacija poreza ili povrat PDV-a pri kupovini prve nekretnine je državna mera koja je doneta kako bi pre svega mladim ljudima pomogla i olakšala kupovinu stana ili kuće.

Šta je PDV?

PDV je porez koji plaća investitor prilikom prodaje stana ili kuće. Vi kada kupujete nekretninu od investitora plaćate cenu u kojoj je taj porez uračunat, a država Vam daje mogućnost da pod određenim uslovima dobijete povrat toga poreza koji ste platili u ukupnoj ceni stana.

Koliki je PDV kod prodaje nekretnina?

PDV kod prodaje nekretnina je 10% od ukupne cene i taj ceo iznos se može vratiti na Vaš račun ako ispunjavate određene uslove koje je predvideo zakon.

Kakvu nekretninu morate da kupite da bi imali pravo na povrat PDV-a ?

Morate da kupite stan ili stambenu kuću, koji su novi odnosno prvi puta u prometu,  povrat PDV-a nemate na stare stanove koji su se već prometovali. Prodavac mora biti investitor koji je u sistemu PDV-a odnosno koji plaća taj porez.

U praksi postoje i investitori koji zidaju i rade kao fizička lica i koji nisu u sistemu PDV-a tako da ukoliko od njih kupite stan nemožeta da ostvarite povrat poreza.

Koje uslove morate ispuniti kao kupac prvoga stana da imate pravo na povrat PDV-a ?

Pre svega pravo na povrat imaju punoletni državljani Republike Srbije koji imaju prebivalište na teritoriji Srbije i koji nisu imali nekretninu u svom vlasništvu od 01.07.2006. godine do momenta kupovine.

Pravo na povrat poreza imaju i članovi porodice koji sa kupcem žive na istoj adresi (bračni dru i deca).

Kupac prvoga stana ima pravo na povrat poreza za 40 m2 vrednosti stana ili kuće, a članovi domaćinstva svako na još 15 m2 vrednosti.

Što u praksi znači da ukoliko kupujete stan od 80 m2, imate pravo na povrat poreza u vrednosti od 40 m2 Vi kao nosilac prava, bračni drug na još 15 m2, svako dete na još 15 m2.

Koja Vam je dokumentacija potrebna za refundaciju PSV-a ?

• Potreban Vam je original kupoprodajni ugovor overen kod notara ili njegova overena kopija
• Zahtev za refundaciju PDV-a   
• Izjava kupca prvog stana koja mora biti overena kod notara
• Uverenje o državljanstvu (original)
• Izvod iz matične knjige rođenih (original)
• Overena fotokopija lične karte ili potvrda o prebivalištu (vadi se u MUP-u)
• Potvrda lokalne poreske uprave da se ne vodite u sistemu plaćanja poreza na imovinu (dokaz da nemate nekretninu na svom imenu)
• Fotokopija kartice sa brojem Vašeg tekućeg računa (na koji će Vam porez biti vraćen)

Ukoliko i Vaši članovi domaćinstva ostavruju pravo na povrat PDV-a potrebni su i njihovi izvodi iz knjige rošenih, uverenje o državljanstvu i potvrda o prebivalištukao i izvod iz knjige venčanih)

Od investitora morate dobiti fiskalni račun na kome je naznačena cena stana i u kome je posebno iskazan iznos poreza, kao i potvrdu ili izvod iz banke investitora kojim se dokazuje da je primio celokupan iznos novca – kupoprodajnu cenu.

Nadam se da sam Vam bar malo približio i upoznao Vas sa ovom temom, a ako imate bilo kakvih pitanja, slobodno pišite u komentarima, rado ćemo Vam pomoći.

Za više korisnih saveta prijavite se na naš You tube kanal i gledajte naše video materijale.

Prošla su nepuna dva meseca od kada me je Goran ponovo pozvao telefonom i rekao da je njegova majka nasledila vikendicu na Fruškoj gori od pokojnog dede koju bi hteli da prodaju. To je bio idealan trenutak da se sretnem i vidim sa školskim drugom.

Zakazali smo sastanak jednog martovskog prepodneva, da pogledm vikendicu, slikam, i kažem mu orijentacionu cenu koju bi mogli tražiti.

Došavši na plac odmah sam video da se radi o dobroj nekretnini, kako ja volim da kažem “nekretnini koja ima priču”, sa mnogo pozitivne energije ali izuzetno zapuštenoj i neodržavanoj. Nakon pregleda procenio sam vikendicu na 15000 evra, ali moja procena se nije slagala sa njihovim željama. Mislili su da dobiju 25000 evra jel im je toliko trebalo da Goranu kupe garsonjeru u gradu.

Znao sam da vikendica ima potencijal, ali ne u ovom trenutnom stanju. Bili su razočarani ali su mi poverovali.

Sutra dan sam pozvao Gorana i rekao da imam ideju za njega, iako sam bio skeptičan kako će on i njegovi to prihvatiti.

Dedina vikendica kao sjajna poslovna prilika

Rekao sam im da za sada odustanu od prodaje i predložio izdavanje vikendice na Fruškoj gori. Videvši veliki potencijal ove vikendice i poznavajući tržište, ali i potrebu za iznajmljivanjem vikendica na Fruškoj gori, znao sam da je ovo sjajna ideja. Dvadeset borova starih preko 30 godina, ravan plac sa pogledom i privatnost koju je davala ova nekretnina trebalo je iskoristiti.

Naravno, očekivao sam gomilu pitanja tipa: kome izavati ovakvu vikendicu, koliko se može zaraditi, nemamo mi novca za renoviranje. Nakon izlaganja moje ideje i detaljnog obrazloženja, uspeo sam da ih nagovorim, posebno Gorana da pokuša napraviti taj iskorak.

Mesec dana mu je trebalo da raskrči i očisti plac, okreči vikendicu, dokupi stvari koje su falile i da krenemo sa oglašavanjem. Odredili smo potencijalnu ciljnu grupu, napravili plan reklamiranja, formirali cenovnik koji je odgovarao ovakvom tipu smeštaja i počeli su da pristižu i prvi gosti.

Goran je konačno počeo raditi, sam se zaposlio, preko naše agencije Real House je izdavao celo leto i svi smo bili zadovoljni.

_________________________________________________________________________________________

Iznajmljivanje kuće za odmor, kuće na dan sa bazenom.

_________________________________________________________________________________________

Nakon samo šest meseci izdavanja vikendice zaradio je više od oca vozača autobusa i majke računovođe u jednoj privatnoj firmi, ali ono gde je najviše profitirao bilo je to što je posta drugačiji čovek, zadovoljan, pun energije i volje za stvaranjem, srećan jel je sam nešto uradio.

Predložio sam mu da zaradu ne troši već da ulaže i dalje u vikendicu, da dodaje sadržaj, podiže nivo, da poboljša uslugu i smeštaj kako bi mogli targetirati veći broj gostiju i postići veće cene.

Sledeće godine me je poslušao da postavi bazen koji je njegovom poslo dao potpunu drugu dimenziju, bazen je neverovatan mamac za kuće na dan koje se izdaju za mini proslave i za porodice sa decom.

Za ceo period od Aprila do Septembra gotovo da nismo imali slobodan vikend. Proslave rođendana, momačke i devojačke večeri, okupljanja prijatelja, porodice sa decom, ljudi su iznajmljivali vikendicu za odmor, a sve više smo imali stranaca. Razradili smo posao koji je Goran voleo i naučio da radi.

Stigao je i da se zaljubi i to u jednu od njegovih gošći iz Liverpula, koja je bila smeštena u vikendici tokom trajanja Exit festivala. Ostali su u kontaktu, intezivirali viđanja, a jednoga dana mi je saopštio da se ženi i odlazi za Englesku. Dobija posao na matematičkom fakultetu i sjane uslove, pitao je šta da radi sa vikendicom.

_________________________________________________________________________________________

Vikendice Fruška gora prodaja

_________________________________________________________________________________________

Predložio sam mu da prodamo vikendicu ali ne klasična prodaja vikendice, već prodaja razrađenog posla. Dobra reklama i opet ciljani kupci rezultirali su prodajom vikendice za 58000 evra, samo tri godine od kada smo se sreli i procenili vikendicu na 15000 evra. Prodali smo je ženi koja je nastavila da se bavi istim poslom.

Goran je postao čovek, ima sjajnu porodicu, jedan je od vodećih profesora na fakultetu u Liverpulu, ostvaren čovek zahvaljujući jednoj maloj ideji i dedinoj vikendici.

Goran je na žalost izmišljen lik u ovoj priči, ali ovakvih Gorana danas je u Srbiji mnogo, ljudi bez ideja, entuzijazma, energije, bez želje da učine nešto.

Ja se bavim nekretninama, obilazim Frušku goru, ulazim u mnoge stanove po Novom Sadu i srećem ljude koji imaju nekretninu ali nemaju ideju šta sa njom da rade. Potrebno je samo malo otvoriti oči i pokrenuti se.

Mnogima smo već dali ideju, razradili posao i uspešno ih reklamiramo i dalje.

Pogledajte kuće za odmor koje mi reklamiramo.

Ako Vam je potrebna ideja, savet, konsultacija i dobra reklama za vaš smeštaj ili već imate razrađen posao a potreban Vam je saradnik sa dodatnom vizijom u ovom poslu, slobodno nas kontaktirajte o svim vidovima i uslovima saradnje stojimo na raspolaganju.

P.S. Nemojte zaboraviti da nas posetite na:

 Instagram | Facebook | Youtube | Twitter

Stan na dan – kako legalno izdavati sopstveni smeštaj i dodatno zaraditi

Kratkoročno izdavanje apartmana u poslednjih nekoliko godina zaživelo je i kod nas, a kao rezultat te ekspanzije smanjio se broj stanova za dugoročno izdavanje na tržištu nekretnina, jel su mnogi vlasnici krenuli da rade kratkoročno izdavanje apartmana i kuća po principu stan na dan i tako dodatno zarađuju.

Poslednjih nekoliko meseci turistička inspekcija krenula je u obilazak i kontrolu takvih smeštaja sa ciljem da se taj posao legaliziju a apartmani kategorizuju jel su privatni iznajmljivači postali nelojalna konkurencija hostelima i hotelima zbog rada na crno i ne plaćanja poreza.

Mnogi vlasnici stanova nisu ni znali gde se i kako trebaju prijaviti, a mnogi nisu jednostavno želeli.

Zbog svih vas koji se želite legalno bavito ovim poslom izdavanja apartmana, kuća i vikendica i ne želite imate problem sa državom i inspekcijama u budućnosti, u ovom blogu vam pojašnjavam i dajem osnovne informacije kako možete legalizovati vaš posao i dobro zaradititi a da to sve bude legalno i čisto.

Obzirom da moja firma Real House posluje na novosadskom tržištu nekretnina, objašnjenja koja slede prvenstveno se odnose na iznajmljivanje apartmana u Novom Sadu, ali slična procedura se primenjuje i u ostalim opštinama.

Prvi korak u bavljenju poslom iznajmljivanja apartmana i privatnog smeštaja je kategorizacija smeštaja. Kategorizacija (registracija) apartmana je prva faza.

Da bi mogli otpočeti proceduru kategorizacije apartmana morate biti vlasnik stana ili imati overeno punomoćje vlasnika stana. Vlasništvo se dokazuje izvodom lista nepokretnosti koji se vadi u Službi za katastar.

Važno je napomenuti da kategorizaciju vršite kao fizičko lice i za to vam nije potrebno da otvarate firmu, registrujete delatnost i slično.

U Novom Sadu se obraćete gradskoj upravi za privredu u čijoj nadležnosti su poslovi turizma (Rumenačka 110a). Kod njih dobijate sve formulare i papire koje trebate popuniti, iznose taksi koje plaćate i spisak svih koraka i potvrda koje morate pribaviti.

Kada pribavite sve neophodne papire dobijate rešenje o kategorizaciji vašeg stana i broj zvezdica koji zavisi od opremljenosti vašeg smeštaja za izdavanje.

Registrovali ste vaš smeštaj kao fizičko lice što znači da ne možete da izdajete račune jel nemate fiskalnu kasu, sledeći korak je da izaberete saradnika – firmu, agenciju ili drugo prevno lice preko koga ćete vršiti naplatu.

Real House sa svojim saradnicima i klijentima potpisuje takve ugovore o saradnji i omogućava privatnim iznajmljivačima da vrše naplatu, plate porez i boravišnu taksu i da svakom gostu izdaju račun, kao i da prime ulatu preko računa firme.

Šta naši klijenti kažu o nama

Firma preko koje radite u obavezi je da plati porez i boravišnu taksu umesto vas i da izda račun.

Nakon potpisivanja ugovora sa agencijom taj ugovor ponovo nosite u gradsku upravu za privredu kako bi oni registrovali ugovor i imali evidenciju preko koga radite.

Završili ste proceduru, sada ste legalni, ostaje vam samo da vodite knjigu gostiju i dočekujete goste.

Real House vam stoji na raspolaganju za sve informacije u vezi kratkorolnog izdavanja vaših stanova, kuća i vikendica.

Svetski je trend da se ovaj vid izdavanja smeštaja koristi u sve većem broju kao turistički smeštaj gostiju, jel se ispostavilo da je najpovoljniji, najkomforniji, jednostavno gost dobija najviše za svoj novac.

Ovo je prvi u nizu blogova koje ćemo objavljivati, a tiču se izdavanja privatnog smeštaja kako bi edukovali što veći broj ljudi koji se bave ovim poslom ili to nameravaju, a gostima omogućiti što bolji, kvalitetniji i isigurniji smeštaj.

Videli ste da nije teško biti legalan a i ne košta mnogo.

Za više informacija, korisne savete kako da poboljšate vaše smeštajne kapacitete i postanete konkurentniji upišite se na našu mail listu i dobijaćete korisne informacije, a možete nas pratiti i na društvenim mrežama, komentarisati, postavljati pitanja i deliti koristan sadržaj.

Vladimir Rafajlović – Real House doo

Bez obzira što su investitori u poslednje vreme podigli cenu novih stanova, svedoci smo da se novogradnja bolje prodaje u odnosu na sekundarne stanove. Logičnog objašnjenja nema, ali ljudi jednostavno vole novo.

Kupovina stana u izgradnji je pravni posao gde kupujete stan koji nije završen – neuknjižen, samimtim što nije završen i uknjižen ne možete ga proveriti u katastru i sama kupoprodaja je rizičnija.

Postavlja se pitanje kako proveriti stan u izgradnji, odnosno kako biti siguran da nećete biti prevareni i izmanipulisani i da nećete ostati bez plaćenog stana.

Ko je pouzdan investitor

Prva stvar od koje krećete je investitor. Proveru investitora vršimo u Agenciji za privredne registre (APR). Da li je registrovan, kakav mu je bonitet i slično, a li tu ne vidimo i nemamo garanciju šta će biti sa našim stanom koji kupimo u izgradnji, da li će zgrada biti završena, da li investitor ima sredstava da završi zgradu, da li će uknjižiti zgradu i sl.

Pravog investitora biramo na osnovu preporuka, iskustava kupaca koji su već kupovali kod njega, dobre reputacije, kvaliteta gradnje, preporuka agencije i slično. Danas je dosta dobrih investitora na tržištu koji svoje poslove završavaju u roku, kvalitetno grade, ispune ono što obećaju i ugovore i što je najvažnije, završe sve papire – uknjiže zgradu na vreme.

Ko je vlasnik placa

Kada ste odabrali investitora treba proveriti dokumentaciju na osnovu koje se gradi. Investitor mora biti vlasnik ili suvlasnik parcele na kojoj gradi ili sa vlasnikom parcele mora imati ugovor o zajedničkoj gradnji. Vlasništvo proveravamo u katastru vađenjem prepisa lista nepokretnosti (vlasnički list).

Građevinska dozvola i komunalije

Druga i najvažnija stvar u ovoj fazi kupovine je građevinska dozvola ili rešenje o odobrenju za gradnju. Ona se izdaje na osnovu glavnog projekta u kome su sadržani svi stanovi koji će biti izgrađeni sa njihovom projektovanom kvadraturom.

Dokument koji investitor obavezno mora posedovati je i Potvrda o prijavi radova.

Veoma bitna stvar su i plaćene komunalije prema javnim preduećima i plaćanje naknade za gradsko građevinsko zemljište.

Ovo su osnovne stvari koje se moraju proveriti prilikom kupovine stana u izgradnji.

Morate uvek biti svestni da kupujete stan u izgradnji i da u svakoj fazi postoji rizik koji takva kupovina nosi.

Investitor može imati sve dozvole i papire, a da li će imati sredstava da završi zgradu, daliće se držati projeta i dobiti uporebnu dozvolu, to su stvari koje ne možemo proveriti i znati unapred.

Imajući u vidu da se kupuje proizvod koji još nije napravljen logično je i da cena takvog stana mora da bude niža od cene izgrađenog stana, a to je ono što i opredeljuje najveći broj kupaca.

Prilikom dogovora sa investitorom vodite računa o tajmingu plaćanja. Najbolja solucija za kupca je plaćenje u ratama – fazno u zavisnosti od stepena izgradnje.

• Kako se kupuju nekretnine korak po korak

Ukoliko ste se dogovorili sa investitorom pronađite advokata, agenciju ili pravnika koji će vam protumačiti kupoprodajni ugovor koji uglavnom sastavljaju investitori.

Ne zaboravite ako prvi puta kupujete stan da imate pravo na povrat poreza za kupca prvog stana (pravo na povrat PDV-a).

Ko ima pravo na povrat PDV-a, pod kojim uslovima i potrebna domunmentacija.

Možda vam sve ovo zvuči previšesloženo, stresno i komplikovano, ali kupovina stana je jedan od najznačajnijih životnih poslova.

Da bi vam ceo ovaj proces ostao u lepom i prijatnom sećanju mi vam možemo pomoći i voditi vas kroz ceo proces kupovine stana u izgradnji jer to je naš posao.

Da li Vam se svideo ovaj blog post, da li ste zadovoljni informacijama koje ste dobili, da li ste saznali nešto novo ili ste moža rešili nekakav svoj problem?

Napišite u komentaru svoje mišljenje, čitajte naše blogove i delite ih na društvenim mrežama.

Vladimir Rafajlović – Real House doo

Ako želite redovno pratiti naše blogove upišite se na našu mail listu

Ukoliko se upuštate u posao zvani kupoprodaja nekretnine trebali bi obratiti pažnju na obaveze prema državi – plaćanje poreza.

U ovom blogu ćemo govoriti o poreskoj obavezi koja nastaje prilikom kupoprodaje nekretnina,a u nekom sledećem blogu i o obavezama kada se nekretnina nasleđuje i daje na poklon.

Kupoprodaja nekretnine i plaćanje porez

Ovde govorimo samo o kupoprodaji sekundarnih nekretnina odnosno nekretnina koje su već bile u prometu, koje nisu nove i ne kupuju se od investitora. Kod kupovine novogradnje porez je uračunat u cenu i plaća ga sam investitor.

Kada prodajete i kupujete nekretninu nastaje neka poreska obaveza, ona se zove Porez na prenos apsolutnih prava.

Po našem zakonu poreski obveznik je prodavac, sada se sigurno pitate zašto onda porez plaća kupac. U našoj praksi je gotovo uvek slučaj da porez plaća kupac i uglavnom se tako ugovorom i predviđa. Znači poreski obveznik je prodavac, a porez plaća kupac na svoje ime ukoliko je tu obavezu preuzeo ugovorom.

Koliki je porez ?

Poreska stopa je 2.5% od onoga što proceni poreska uprava, a ne od cene koja je navedena u ugovoru. poreska uprava može prihvatiti cenu iz ugovora, ali može i ukoliko proceni da je ugovorna cena niža od njihove kataloške cene odrediti drugu višu osnovicu za plaćanje poreza.

Kome se plaća porez i podnosi prijava ?

Poreska prijava se podnosi republičkoj poreskoj upravi na teritoriji opštine gde se nalazi nekretnina koja se prometuje.

Koje je dokumente potrebno podneti ?

Poreska prijava se podnosi na obrascu PPI4 na ime prodavca kao obveznika poreza. Pored prijave potrebno je podneti i fotokopiju lične karte prodavca i fotokopiju overenog kupoprodajnog ugovora, u nekim poreskim službama traže i Prepis lista nepokretnosti.

Kada se podnosi poreska prijava ?

Poreska obaveza nastaje danom solemnizacije (overe) kupoprodajnog ugovora od Javnog beležnika, a poreska prijava se podnosi u roku od 30 dana  od overe – solemnizacije.

Nakon toga poreska uprava šalje rešenje na adresu kupca i prodavca po kome se plaća porez.

Ukoliko je u kupoprodaji učestvovalo više prodavaca ili kupaca ili suvlasnika, svako od njih je poreski obveznik i dobija rešenje na svoj deo.

Šta plaća kupac prilikom kupoprodaje nekretnine

Kada treba platiti porez ?

Porez treba platiti po rešenju koje ste dobili u roku od 15 dana od dana prijema.

U rešenju dobijate broj računa i poziv na broj po kome se plaća i koji se upisuju na uplatnicu na ime onoga ko plaća.

Napravite fotokopiju  uplatnice ili sa uplatnicom idite do poreske službe da vam izdaju potvrdu u plaćenom porezu i Vi ste svoju obavezu prema državi izvršili.

Vladimir Rafajlović – Real House doo

]]> https://realhouse.rs/placanje-poreza-kod-kupovine-i-prodaje-nekretnine/feed/ 18