Dogovorili ste se sa prodavcem, cena je jasna, svi su zadovoljni. Kupoprodaja time ne završava — tek počinje ono najvažnije. Da bi ugovor imao pravnu snagu, mora biti overen kod javnog beležnika, a taj korak nije potpisivanje i pečat. Notar pre overe proverava niz stvari koje štite i vas i prodavca. Evo šta tačno gleda.

Da li je prodavac zaista vlasnik stana

Prva stvar koju notar utvrđuje jeste da li osoba koja prodaje stan ima pravo da njime raspolaže. To se proverava uvidom u list nepokretnosti, odnosno u podatke iz katastra — notar tako potvrđuje da je prodavac zaista upisan kao vlasnik i da zakonito može da proda nekretninu.

Da li na stanu postoje hipoteka ili drugi tereti

Notar proverava i pravni status nekretnine, konkretno da li je na njoj upisana:

• hipoteka,
• zabeležba spora,
• zabrana otuđenja ili opterećenja,
• ili neko drugo ograničenje koje utiče na kupovinu.

Postojanje tereta ne znači automatski da kupovina ne može da se realizuje, ali kupac mora unapred znati u kakvom je stanju nekretnina i kako će se eventualni tereti rešiti pre nego što novac promeni vlasnika.

Kad je potrebna saglasnost supružnika za prodaju

Česta situacija: u katastru je kao vlasnik upisana samo jedna osoba, ali ako je nekretnina stečena tokom braka, može predstavljati zajedničku imovinu supružnika. Notar u tom slučaju proverava da li je za prodaju potrebna saglasnost drugog supružnika — time se sprečavaju kasniji sporovi i osporavanje kupoprodaje.

Provera identiteta i poslovne sposobnosti učesnika

Pre overe, notar utvrđuje identitet svih strana u postupku, kao i njihovu poslovnu sposobnost — da li mogu samostalno i punovažno da zaključe ugovor. Ovo deluje kao formalnost, ali je direktno u funkciji pravne sigurnosti cele transakcije.

Da li je stan možda već prodat nekom drugom

Jedna od najčešćih briga kupaca — da li je ista nekretnina već prodata ili obećana nekom drugom. Zato notar pre overe proverava kompletnu dokumentaciju i pravni status stana. Ako postoje nepravilnosti ili nisu ispunjeni zakonski uslovi, overa se ne dešava dok se problemi ne reše.

Šta se dešava odmah posle overe

Notarov posao se ne završava overom. Po službenoj dužnosti, notar elektronski dostavlja ugovor nadležnom katastru radi upisa promena i poreskim upravama  što znači da kupac sam ne mora da pokreće taj deo postupka — proces je time jednostavniji nego što većina ljudi očekuje.

Zašto je uloga notara mnogo veća od potpisa

Notar nije osoba koja samo overava potpise. Njegov posao je da proveri da li su ispunjeni zakonski uslovi za zaključenje ugovora i da na vreme upozori na sve što bi moglo dovesti do spora ili ugroziti kupca ili prodavca. Zato je overa kod javnog beležnika jedan od najvažnijih koraka u celom procesu kupovine.

Česta pitanja

Da li notar garantuje da nekretnina nema skrivene probleme? Notar proverava vlasništvo, terete i zakonske uslove za overu, ali to ne zamenjuje detaljnu proveru nekretnine u fazi pregovora — nju je najbolje uraditi pre nego što se dogovorite oko cene.

Šta ako je na stanu upisana hipoteka? Postojanje hipoteke ne znači da kupovina automatski otpada, ali morate unapred znati kako će se ona rešiti — najčešće se hipoteka skida iz sredstava dobijenih prodajom, pre ili u trenutku isplate prodavcu.

Da li kupac mora sam da prijavi promenu vlasništva u katastru? Ne. Notar po službenoj dužnosti elektronski dostavlja ugovor katastru radi upisa, tako da kupac taj korak ne pokreće sam.

Ulazite u kupovinu i želite da neko proveri sve pre nego što potpišete? Kod Real House-a proveru vlasništva, tereta i dokumentacije radimo pre nego što uđete u pregovore, ne posle.

“Koliko košta stan” i “koliko će me stvarno koštati stan” nisu isto pitanje. Drugo pitanje uključuje porez, a odgovor na njega zavisi od toga da li kupujete novogradnju ili polovan stan, i da li vam je to prva nekretnina u životu. U nastavku razdvajamo sve to na konkretne brojke.

PDV ili porez na prenos — nikad oba

Ovo je prva stvar koju treba da razumete, jer sve ostalo zavisi od nje.

Kod kupovine novog stana od investitora ne plaća se porez na prenos apsolutnih prava. Umesto njega obračunava se PDV od 10%, koji je najčešće već uračunat u cenu. Kod polovne nekretnine PDV ne postoji — tu se plaća porez na prenos apsolutnih prava od 2,5%. Jedno ili drugo, nikad zajedno.

Da li je PDV već uračunat u cenu novogradnje

Kod većine investitora jeste, ali to nikad ne treba pretpostaviti. Pre nego što rezervišete stan ili potpišete bilo šta, postavite jedno konkretno pitanje: da li je cena sa PDV-om ili bez njega?

Razlika nije kozmetička. Na stanu od 100.000 evra, PDV od 10% je 10.000 evra viška ako niste proverili na vreme.

Ko stvarno plaća porez na prenos apsolutnih prava

Ovde nastaje najveća zabuna kod kupaca. Po zakonu, obveznik ovog poreza je prodavac. U praksi, u većini kupoprodajnih ugovora ta obaveza se prenosi na kupca — što je potpuno zakonito, ali mora jasno pisati u ugovoru.

Zato pre potpisivanja proverite da li dogovorena cena već pokriva ovaj trošak ili ga plaćate dodatno. Na stanu od 100.000 evra, ti 2,5% znače 2.500 evra — nije stavka koju vredi ostaviti pretpostavkama.

Kad prvi stan donosi poresku olakšicu

Ako kupujete prvi stan, država predviđa značajnu olakšicu, samo se mehanizam razlikuje u zavisnosti od tipa nekretnine:

• kod novogradnje ostvarujete pravo na povrat plaćenog PDV-a,
• kod polovnog stana ostvarujete oslobođenje od poreza na prenos apsolutnih prava.

Suština je ista u oba slučaja — prvi stan nosi olakšicu — samo je put do nje drugačiji.

Ko ispunjava uslove za olakšicu

Pravo se ostvaruje ako ste:

• punoletni,
• državljanin Republike Srbije,
• imate prebivalište u Srbiji,
• od 1. jula 2006. godine do dana kupovine niste bili vlasnik niti suvlasnik stana ili kuće.

Ovo pravo se koristi samo jednom u životu, pa je pametno dobro proveriti da li ga zaista prvi put koristite.

Za koliko kvadrata važi olakšica

Olakšica se priznaje za 40 m² na kupca, plus 15 m² za svakog člana porodičnog domaćinstva koji ispunjava uslove.

Primer: supružnici kupuju stan od 55 m² — cela površina ulazi u olakšicu. Ako kupuju stan od 70 m², olakšica pokriva prvih 55 m², a za preostalih 15 m² porez se obračunava redovno.

Da li olakšicu dobijate automatski

Ne dobijate — i to je druga velika zabluda. Bez obzira da li vam pripada oslobođenje od poreza na prenos ili povrat PDV-a, postupak morate sami da pokrenete.

Kod polovnih stanova podnosi se zahtev za oslobađanje od poreza na prenos apsolutnih prava. Kod novogradnje se zahtev za povrat PDV-a podnosi tek nakon što je stan u celosti plaćen i ispunjeni svi zakonski uslovi.

Česta pitanja

Da li kod kupovine polovnog stana plaćam i PDV i porez na prenos? Ne. Plaća se samo jedno od to dvoje — kod novogradnje PDV od 10%, kod polovnog stana porez na prenos apsolutnih prava od 2,5%.

Ko je po zakonu obavezan da plati porez na prenos apsolutnih prava? Zakonski obveznik je prodavac, ali se u praksi ta obaveza najčešće ugovorom prebacuje na kupca — zato je ključno proveriti šta piše u ugovoru pre potpisivanja.

Da li se poreska olakšica za prvi stan dobija automatski? Ne. Zahtev se uvek podnosi ručno — za oslobođenje od poreza na prenos kod polovnog stana, ili za povrat PDV-a kod novogradnje, nakon što je stan plaćen.

Banka, procena, notar, hipoteka, gomila papira. Kad prvi put čujete sve te reči odjednom, kupovina stana na kredit deluje kao poduhvat za koji vam treba pravnički fakultet. Nije.

Ceo proces ide po jasno definisanim koracima. Kad znate kojim redom se stvari dešavaju, prestajete da nagađate i počinjete da planirate. U ovom tekstu prolazimo kroz svih 8 koraka, od prvog odlaska u banku do trenutka kad papir u katastru kaže da je stan vaš.

Zašto prvo banka, a tek onda stan

Najčešća greška: ljudi prvo zavole stan, pa tek onda odu u banku da vide da li mogu da ga plate. Redosled bi trebalo da bude obrnut.

Banka na osnovu vaših primanja i postojećih obaveza računa koliki kredit možete da dobijete i kolika je realna mesečna rata. Kad to znate unapred, tražite stanove u cenovnom rangu koji vam banka zaista odobrava, umesto da se zaljubite u nešto što posle ne možete da finansirate.

Koliko novca vam treba za učešće

Banka ne pokriva ceo iznos kupovine. U većini slučajeva učešće je između 10% i 20% vrednosti nekretnine, i to je novac koji morate da imate spreman pre nego što uđete u proces. Uz to idu i dodatni troškovi o kojima pišemo niže — dobro ih je uračunati u budžet od starta, a ne otkrivati ih usput.

Predugovor: prvi formalni korak sa prodavcem

Kad znate budžet, kreće potraga za stanom. Kada pronađete onaj pravi, sa prodavcem se potpisuje predugovor. To je dokument koji formalno pokreće proceduru i na osnovu kog se podnosi zahtev banci.

Procena nekretnine — zašto je presudna

Banka vam daje listu ovlašćenih procenitelja, vi birate jednog, i on utvrđuje tržišnu vrednost stana. Ovo je korak koji ljudi često potcene, a on može da promeni ceo plan.

Banka odobrava kredit na osnovu procenjene vrednosti, ne na osnovu cene iz oglasa ili dogovora sa prodavcem. Ako procenitelj proceni stan niže od ugovorene cene, razliku plaćate iz sopstvenog džepa. Zato je realno očekivanje pre potpisivanja predugovora — ne posle — najbolja zaštita od neprijatnog iznenađenja.

Koja dokumentacija je potrebna za zahtev za kredit

Nakon procene, banci se dostavlja:

• predugovor,
• procena nepokretnosti,
• list nepokretnosti novijeg datuma,
• dokumentacija o zaposlenju i primanjima,
• ostala dokumentacija koju konkretna banka traži.

Banka nakon predaje dokumentacije obično donosi odluku o odobrenju u roku od desetak dana.

Overa kod javnog beležnika i upis hipoteke

Kada je kredit odobren, potpisuje se ugovor sa bankom, a zatim se zakazuje odlazak kod javnog beležnika. Tu se istovremeno overavaju kupoprodajni ugovor i založna izjava — dokument koji je osnov za upis hipoteke na stan kao obezbeđenje kredita.

Nakon overe, beležnik elektronski šalje ugovor i založnu izjavu katastru radi upisa hipoteke, a originalnu dokumentaciju kupac predaje banci. Kad banka dobije potvrdu da je katastar primio dokumentaciju, novac iz kredita ide direktno na račun prodavca, a kupac istovremeno uplaćuje svoje učešće.

Poslednji korak: uknjižba stana na vaše ime

Kada prodavac primi ceo iznos, izdaje kupcu dozvolu za uknjižbu — takozvanu clausulu intabulandi. Na osnovu tog dokumenta upisuje se pravo svojine u katastar, i tek tada ste zvanično vlasnik stana.

Svi troškovi koje treba da uračunate — ne samo cenu stana

Cena stana je samo jedna stavka na spisku. Realan budžet uključuje i:

• učešće (najčešće 10–20% vrednosti stana),
• procenu nekretnine,
• troškove obrade kredita, ako ih banka naplaćuje,
• NKOSK osiguranje, kad je primenljivo,
• osiguranje nepokretnosti,
• overu kod javnog beležnika,
• takse za založnu izjavu i upis hipoteke,
• porez na prenos apsolutnih prava kod polovnog stana, ako je ugovoreno da ga plaća kupac.

Ko ovo izračuna unapred, ne dobija iznenađenja u poslednjem trenutku.

Česta pitanja

Da li banka finansira ceo iznos kupovine stana? Ne. Standardno je potrebno sopstveno učešće od 10% do 20% vrednosti nekretnine, plus dodatni troškovi procene, overe i upisa.

Šta ako procenjena vrednost stana bude niža od ugovorene cene? Kredit se odobrava na osnovu procenjene vrednosti, ne cene iz dogovora. Razliku između te dve cifre kupac pokriva sopstvenim sredstvima.

Kada kupac zvanično postaje vlasnik stana? Tek kada prodavac izda clausulu intabulandi i na osnovu nje se izvrši upis prava svojine u katastar — to je poslednji korak celog procesa.

Koliko vredi moja nekretnina? 5 istina o proceni vrednosti nekretnine u 2026.

“Koliko vredi moja nekretnina?” — to je prvo pitanje koje sebi postavi svako ko razmišlja o prodaji. I usred inflacije, kamata koje skaču i nesigurnosti u svetu, vlasnici nekretnina u Srbiji upadaju u istu zamku: misle da njihov stan ili kuća vredi tačno onoliko koliko oni osećaju da vredi.

Ali tržište ne funkcioniše tako.

Vrednost nije uklesana u beton i ciglu. Ona se menja, a pokreću je faktori koje većina ljudi uopšte ne vidi. Ako želiš da znaš kako proceniti vrednost nekretnine i pametno raspolažeš svojom imovinom, moraš da razumeš kako stvari zaista stoje u 2026.

Evo pet istina koje ti niko neće reći na “besplatnoj proceni” — i jasan odgovor na pitanje kako odrediti cenu nekretnine bez nagađanja.

1. Nekretnina ne vredi ništa — dok je neko ne poželi

Zvuči oštro, ali je tačno: stan ili kuća sami po sebi nemaju vrednost. Vrednost nastaje tek kada postoji čovek koji u njima vidi korist — mesto za život ili priliku za zaradu.

Drugim rečima: nije bitno koliko tebi nešto vredi. Bitno je koliko ljudi tamo napolju to isto vidi kao tebe.

Vrednost nekretnine zavisi od procene čoveka. Ona je rezultat odnosa između onoga ko prodaje i onoga ko kupuje — ne od samog objekta.

Šta to znači za tebe u 2026? Trenutno mnogi beže u nekretnine jer ne veruju štednji ni drugim ulaganjima. Zato vrednost tvog stana danas zavisi više od raspoloženja kupaca nego od toga koliko je kvalitetno zidan. Kada se pitaš koliko košta moja nekretnina, zapravo se pitaš koliko su drugi ljudi spremni da plate. Ako kritična masa ljudi misli da vredi — vredi. Ako ne — tvoja lična procena ne menja ništa.

2. Postoji kupac koji će platiti više nego svi ostali (ali nemoj da računaš na njega)

U praksi se često desi da jedan kupac ponudi cifru koja prkosi svakoj logici. To nije slučajnost — to je takozvana sinergija: situacija u kojoj baš tvoja nekretnina nekome omogućava nešto što niko drugi ne može da postigne.

Primeri iz prakse:

• Komšijska parcela. Neko kupuje plac pored svog jer mu spajanje omogućava da gradi mnogo više nego što bi mogao zasebno.
• Spajanje stanova. Sused kupuje stan do svog da napravi veliki, luksuzan prostor kakav se na toj lokaciji ne može naći.
• Zaštita biznisa. Zakupac kupuje lokal u kojem već godinama radi — da sačuva mušterije, naviku i poziciju, ili da obezbedi parking koji mu je neophodan.

Ali pažnja — ovde je kvaka koju vlasnici stalno previđaju: ta “premium” cena važi samo dok postoji jedan takav kupac. Ako tri komšije žele isti tvoj plac da bi se proširile, to više nije specijalna ponuda — to postaje nova tržišna cena. A ako je kupac samo jedan, ti si u potpunosti zavisan od toga koliko je baš njemu to isplativo. To je sreća, ne strategija.

3. Ko zapravo radi procenu vrednosti nekretnine? (i zašto “besplatna procena” nije procena)

Tržište je preplavljeno oglasima za “besplatnu procenu vrednosti”. Budimo direktni: to je marketinški alat za prikupljanje kontakata, ništa više.

Ako te zanima ko radi procenu vrednosti nekretnine i koji papir zaista nešto znači, u Srbiji postoji jasna razlika između tri stvari koje ljudi stalno mešaju:

Šta to znači za tebe u 2026? Ako ti treba kredit, deoba imovine ili ozbiljan izlaz iz investicije — ne oslanjaj se na “besplatne” savete. Samo ovlašćeni procenitelj svojom licencom garantuje da je podatak validan. Sve ostalo je orijentacija, korisna ali neobavezujuća.

4. Sprat nosi više nego što misliš

Svi ponavljaju “lokacija, lokacija, lokacija” — i da, lokacija je najvažnija. Ali u 2026. presudni su i tehnički detalji koji prave razliku između stana koji se proda za mesec dana i onog koji “stoji” na oglasima godinu dana. Ako želiš da razumeš kako odrediti cenu nekretnine, moraš da znaš kako se zaista raspoređuje uticaj pojedinih faktora.

Evo kako se raspoređuje uticaj na cenu:

1. Lokacija (25%) — temelj svega, neprikosnovena.
2. Spratnost (14%) — više nego što ljudi misle. Sam sprat nosi 10%, a dodatnih 4% zavisi od detalja: potkrovlje bez lifta nije isto što i prvi sprat sa liftom.
3. Stanje objekta (10%) — koliko je održavan, koliko je “pojeo” zub vremena.
4. Faktor čovek (10%) — pregovaračka moć, koliko prodavac mora da proda, koliko kupac mora da kupi.
5. Grejanje (7%) — u eri skupe energije, tip grejanja postaje presudan za to koliko se brzo prodaje.

Realnost 2026: kupci danas često ne kupuju stan — kupuju sklonište za novac. Plaše se da im keš gubi vrednost, pa su spremni da plate i nerealno za prosečan objekat samo da se reše gotovine. To veštački gura cene naviše. Dobro za prodavce — ali samo dok to traje.

5. “Sendvič metod” — kako prepoznaš agenta koji ti govori istinu

Kad ti profesionalac saopštava cenu, često koristi takozvani sendvič metod: neprijatnu istinu (realnu, često nižu cenu od one koju priželjkuješ) stavi između dve pozitivne, tačne činjenice.

To nije manipulacija. To je način da te pripremi na realnost bez da te odbije.

Problem je što mnogi agenti rade suprotno — da bi po svaku cenu dobili ekskluzivni ugovor, potvrđuju vlasniku svaku, pa i najnerealniju cifru. To je neodgovorno. Ozbiljan agent će te pogledati u oči i reći ti činjenice, čak i kad nisu prijatne.

Zapamti: pitaj profesionalca koliko nešto vredi, nemoj da se igraš sa svojom imovinom. Budi ozbiljan prema sebi i svojima.

Šta to znači za tebe u 2026? Ako ti agent ne servira činjenice nego samo klima glavom na tvoju željenu cenu — verovatno gubiš vreme. Na malom tržištu kakvo je naše, “uvijanje istine u ukrasni papir” samo produžava agoniju neprodate nekretnine.

Zaključak: istina je uvek ispod naslova

Tržište u 2026. je sudar dve sile: osnovnih pravila vrednovanja s jedne strane, i ekstremnih spoljnih šokova s druge. Kamate i globalna nesigurnost su usporili stvari, ali “bekstvo u nekretnine” i dalje drži cene visoko.

Ipak, jedno pravilo se ne menja: razuman kupac nikada neće platiti više nego što bi ga koštala slična nekretnina sa istim karakteristikama.

Zato se kao vlasnik zapitaj samo jedno:

Da li prodajem na osnovu onoga što tržište govori — ili na osnovu onoga što ja priželjkujem?

Jer tvoja nekretnina vredi tačno onoliko koliko je neko spreman da plati danas. Pitanje je samo — znaš li ko je taj kupac, ili se uzdaš u sreću?

Česta pitanja o proceni vrednosti nekretnine

Koliko vredi moja nekretnina? Tvoja nekretnina vredi onoliko koliko je tržište — odnosno realan kupac — spremno da plati danas, a ne onoliko koliko ti lično misliš ili priželjkuješ. Na vrednost najviše utiču lokacija (25%), spratnost (14%), stanje objekta, tip grejanja. Da bi dobio realnu cifru, kombinuj mišljenje iskusnog agenta sa zvaničnom procenom ovlašćenog procenitelja kada ti treba dokument koji ima težinu.

Kako proceniti vrednost nekretnine? Procena kreće od poređenja sa sličnim nekretninama koje su se stvarno prodale na istoj lokaciji (ne od cena iz oglasa, koje su često naduvane), pa se koriguje prema spratnosti, stanju, grejanju i konkretnoj tražnji. Agent ti daje orijentaciju, a ovlašćeni procenitelj zvaničan dokument.

Ko radi procenu vrednosti nekretnine? Zvaničnu procenu vrednosti nekretnine radi isključivo ovlašćeni procenitelj, koji za tačnost odgovara svojom licencom i krivično. Agent daje “mišljenje o ceni” (savet, orijentacija), a sudski veštak “stručno mišljenje” za sporove — ali ni jedno ni drugo nije isto što i zvanična procena.

Kako odrediti cenu nekretnine za prodaju? Pođi od realnih, ostvarenih cena sličnih nekretnina na tvojoj lokaciji, a ne od onoga što priželjkuješ. Postavi cenu koja privlači kupce u prvim nedeljama — jer nekretnina je najsvežija i najprivlačnija upravo na startu. Precenjena nekretnina najčešće “stoji” mesecima i na kraju se proda ispod realne vrednosti.

Koliko košta procena vrednosti nekretnine? Neformalno mišljenje agenta o ceni je najčešće besplatno, ali nema pravnu težinu. Zvanična procena ovlašćenog procenitelja se plaća, a cena zavisi od tipa i veličine nekretnine — i upravo taj papir ti treba za kredit, deobu imovine ili sudski postupak.

Real Houde – Sanja i Vladimir Rafajlović – licencirani posrednici za promet i zakup nepokretnosti, broj u registru posrednika 177

Kada prodajete nekretninu, ne birate samo osobu koja će “okačiti oglas”.

Birate nekoga ko treba da razume vrednost vaše nekretnine, objasni je kupcima, zaštiti vas od loših odluka, vodi pregovore i na kraju pomogne da prodaja bude završena sigurno, profesionalno i po najboljoj mogućoj ceni.

Zvuči jednostavno, ali u praksi nije.

Zato što danas skoro svako može da fotografiše stan telefonom, napiše “odlična lokacija” i postavi oglas. Problem je što kupci više ne reaguju na generične oglase. Oni preskaču, skroluju, porede, proveravaju i sve više očekuju da im neko odmah objasni zašto je baš ta nekretnina vredna njihove pažnje.

Zato dobar agent nije onaj koji samo ima pristup portalima.

Dobar agent je onaj koji zna da od vaše nekretnine napravi razlog da kupac zastane.

Prvo pitanje: da li agent razume šta zapravo prodaje?

Ovo je možda najvažnije.

Nekretnina nije samo kvadratura, sprat, grejanje, plac, terasa ili broj soba.

Stan može da se prodaje kao praktično rešenje za porodicu. Kuća može da se prodaje kao mir, prostor i sloboda. Plac može da se prodaje kao budući projekat. Vikendica može da se prodaje kao beg iz grada. Stara kuća može da se prodaje kao karakter, istorija i lokacija koja se više ne ponavlja.

Loš agent pita:
“Koliko kvadrata ima i koja je cena?”

Dobar agent pita:
“Zašto bi kupac poželeo baš ovu nekretninu?”

Tu se vidi razlika.

Ako agent ne ume da prepozna glavni potencijal nekretnine, neće umeti ni da ga predstavi tržištu.

Drugo pitanje: da li zna da odredi realnu cenu?

Najlakše je reći prodavcu ono što želi da čuje.

“Može to više.”
“Stavićemo veću cenu pa ćemo videti.”
“Ima kupaca, samo da objavimo.”

To lepo zvuči na prvom sastanku, ali često skupo košta.

Previsoka početna cena može da ubije interesovanje. Nekretnina stoji mesecima, kupci je viđaju više puta, počinju da misle da nešto nije u redu, a prodavac na kraju bude prinuđen da spušta cenu više nego što bi morao da je start bio pametniji.

Dobar agent neće samo reći cenu. Objasniće vam zašto baš ta cena.

Uzeće u obzir lokaciju, stanje, dokumentaciju, potražnju, konkurenciju, slične prodate nekretnine, trenutnu situaciju na tržištu i ono što kupci zaista traže.

Dobar agent nije tu da vam podilazi. Tu je da vam kaže realno stanje, čak i kada to nije najlepše za čuti.

Treće pitanje: da li pravi strategiju ili samo oglas?

Oglas nije strategija.

Oglas je samo jedan deo prodaje.

Strategija je kada neko zna:

kome se nekretnina obraća,
koji je njen najveći adut,
šta kupca može da odbije,
šta treba naglasiti,
šta treba objasniti,
kakve fotografije su potrebne,
da li treba video,
gde se oglašava,
kako se odgovara na upite,
kada se pregovara,
kada se ne spušta cena,
i kako se vodi kupac do odluke.

Kod nekretnina koje imaju specifičnu vrednost — kuće, placevi, vikendice, imanja, stare gradske kuće, lokacije uz reku, pogled, potencijal za gradnju — klasičan oglas često nije dovoljan.

Tu mora da postoji priča.

Ne izmišljena priča. Prava priča.

Zašto je ta lokacija posebna?
Šta kupac tamo može da napravi?
Kakav život može da zamisli?
Koji problem mu ta nekretnina rešava?
Zašto takvih ponuda nema mnogo?

Agent koji ovo ne vidi, prodavaće vašu nekretninu kao još jedan oglas u moru oglasa.

Četvrto pitanje: da li agent zna da koristi marketing?

Danas se nekretnine ne prodaju samo preko portala.

Kupci su na Google-u, Instagramu, YouTube-u, TikToku, Facebooku, mapama, u porukama, u preporukama, u grupama, u pretragama i u algoritmima.

Zato dobar agent mora da razume marketing.

Ne mora svaki agent da bude snimatelj, montažer i copywriter. Ali mora da zna koliko je prezentacija važna.

Fotografije moraju da budu jasne.
Video mora da objasni prostor.
Opis mora da ima smisla.
Naslov mora da privuče pažnju.
Lokacija mora da se predstavi.
Prednosti moraju da budu konkretne.
Slabosti ne smeju da se kriju, već da se pametno objasne.

Kupac ne kupuje ono što vi znate o svojoj nekretnini.

Kupac reaguje na ono što vidi, čuje i razume iz prezentacije.

Zato je pitanje za agenta vrlo jednostavno:

“Kako ćete predstaviti moju nekretninu drugačije od običnog oglasa?”

Ako nema konkretan odgovor, imate problem.

Peto pitanje: da li agent ima poverenje publike?

Prodaja nekretnine je posao poverenja.

Kupci su oprezni. Prodavci su emotivno vezani. Novac je veliki. Greške su skupe. Proces ume da bude stresan.

Zato nije svejedno ko komunicira u vaše ime.

Dobar agent ne sme da deluje kao neko ko samo želi proviziju. Mora da deluje kao neko ko zna šta radi, govori jasno, ne obećava nemoguće i ume da vodi proces.

Danas je dodatna prednost kada agent ima lični brend, javno prisustvo i prepoznatljiv način rada.

Zašto?

Zato što kupac lakše veruje osobi koju je već video, slušao, pratio ili od koje je nešto korisno naučio.

Nekada je bilo dovoljno da agencija ima izlog u dobroj ulici.

Danas je važno da ima pažnju, kredibilitet i trag koji kupci mogu da provere.

Šesto pitanje: da li agent zna da kaže “ne”?

Ovo se retko pominje, a mnogo je važno.

Dobar agent neće prihvatiti svaku cenu.
Neće prihvatiti svaku dokumentaciju bez provere.
Neće obećati prodaju za sedam dana ako za to nema osnov.
Neće dovoditi neozbiljne kupce samo da bi pokazao da “nešto radi”.
Neće vam govoriti samo ono što želite da čujete.

Dobar agent zna da zaštiti proces.

Nekada to znači da vam kaže da cena nije realna.
Nekada da nekretninu treba bolje pripremiti.
Nekada da prvo treba rešiti papire.
Nekada da nije trenutak za spuštanje cene.
Nekada da kupac nije ozbiljan.

To nije neprijatnost. To je profesionalizam.

Sedmo pitanje: da li radi samostalno ili ima sistem?

Prodaja nekretnine nije jedan poziv i jedan oglas.

Tu postoji niz koraka: procena, priprema, dokumentacija, prezentacija, oglašavanje, komunikacija, zakazivanje gledanja, filtriranje kupaca, pregovaranje, dogovor, kapara, ugovor, notar, isplata i primopredaja.

Ako agent nema sistem, sve zavisi od slučaja.

Ako ima sistem, vi znate šta se dešava, zašto se dešava i šta je sledeći korak.

Kod ozbiljne prodaje posebno je važno da postoji jasna komunikacija između prodavca i agenta. Prodavac mora da zna šta je urađeno, kakve su reakcije tržišta, koliko je bilo upita, šta kupci komentarišu, gde postoji problem i šta treba menjati.

Bez toga, prodaja se pretvara u čekanje.

A čekanje nije strategija.

Osmo pitanje: da li agent razume lokalno tržište?

Nije isto prodavati stan u Novom Sadu, kuću u Sremskoj Kamenici, plac na Fruškoj gori, vikendicu pored Dunava ili imanje u okolini.

Svaka lokacija ima svoju logiku.

Kupci za stan gledaju funkcionalnost, cenu po kvadratu, sprat, zgradu, parking i mesečne troškove.

Kupci za kuću gledaju pristup, plac, stanje objekta, komšiluk, udaljenost od grada, grejanje, održavanje i buduće troškove.

Kupci za plac gledaju urbanizam, put, infrastrukturu, nagib, oblik parcele, mogućnost gradnje i potencijal.

Kupci za vikendicu gledaju atmosferu, prirodu, mir, prilaz, vodu, struju, pogled i osećaj koji lokacija daje.

Zato nije dovoljno da agent “radi nekretnine”.

Važno je da razume baš taj tip nekretnine i baš tu lokaciju.

Deveto pitanje: da li vam agent uliva mir ili dodatnu nervozu?

Ovo je jednostavan test.

Posle razgovora sa dobrim agentom trebalo bi da imate jasniju sliku.

Šta prodajete.
Kome prodajete.
Koliko realno možete da očekujete.
Šta treba pripremiti.
Kako će se nekretnina predstaviti.
Šta su potencijalni problemi.
Koji je sledeći korak.

Ako posle razgovora imate samo lepe rečenice, ali ne i konkretan plan, to nije dovoljno.

Dobar agent ne treba da vas fascinira pričom.

Treba da vam ulije poverenje procesom.

Kako onda izabrati dobrog agenta?

Postavite mu ova pitanja:

Kako biste predstavili moju nekretninu?
Ko je realan kupac za ovu nekretninu?
Koji je njen najveći adut?
Šta može da uspori prodaju?
Kako ste došli do predložene cene?
Gde ćete je oglašavati?
Da li radite fotografije i video?
Kako filtrirate kupce?
Kako vodite pregovore?
Koliko često me obaveštavate o rezultatima?
Šta konkretno radite drugačije od običnog oglasa?

Odgovori na ova pitanja brzo pokažu razliku između agenta koji samo prodaje i agenta koji vodi prodaju.

Na kraju, ne birajte najglasnijeg. Birajte najjasnijeg.

Najbolji agent nije nužno onaj koji obeća najveću cenu.

Nije ni onaj koji kaže da “ima kupca odmah”.

Nije ni onaj koji će vašu nekretninu ubaciti na deset portala i čekati.

Dobar agent je onaj koji razume tržište, zna da postavi realnu cenu, ume da predstavi vrednost, koristi marketing, proverava detalje, vodi pregovore i komunicira jasno.

U našem poslu često kažemo da nekretnina ne sme da bude samo oglas.

Mora da bude priča koju pravi kupac može da razume.

Zato u Real House-u prodaju ne gledamo kao puko oglašavanje. Gledamo je kao proces: procena, priprema, prezentacija, video, digitalni marketing, komunikacija, pregovaranje i zatvaranje posla.

Posebno kada su u pitanju stanovi, kuće, placevi, vikendice i imanja u Novom Sadu, Fruškoj gori i okolini, način predstavljanja često pravi ogromnu razliku.

Jer nekada problem nije u tome što nekretnina nema kupca.

Problem je što kupac još nije razumeo zašto baš ta nekretnina zaslužuje njegovu pažnju.

Ako prodajete nekretninu i želite da znate kako bi mogla da bude predstavljena na pravi način, pošaljite nam poruku. Reći ćemo vam iskreno šta vidimo, šta je potencijal, šta može da bude prepreka i kako bismo postavili prodaju.

Šta dalje !

Imate dve opcije na raspolaganju:

OPCIJA 1

Prva opcija je da uzmete telefon uslikate stan, okačite na svoj profil i na grupe na “fejsu” i pošaljete slike i opis u pet agencija koje ste našli na internetu, pa ko pre devojci.
Spremni ste da Vas svaki dan zovu, agencije dolaze sa svojim kupcima, prolaze Vam svakodnevno i znani i neznani kupci, u vreme koje njima odgovara.
Vi ih svaki dan dočekuje, ispraćate, slušate njihove zamerke na stan, kako ima da se ulaže, kako im fali jedna soba, kako im je cena jaka i kako će se javiti šta god odlučili čim porazgovaraju kod kuće ( to javljanje se uglavnom nikad ne desi).
Bude tu i zainteresovanih, pitaju za cenu, cenkaju se, nalaze mane, a Vas sve to nervira i ne snalazi te se najbolje u svemu, a da ne govorimo koliko Vam to sve vremena oduzima, koliko trpi Vaša porodica i posao.

OPCIJA 2

Druga opcija je da odaberete jednu agenciju kojoj želite prepustiti prodaju Vaše nekretnine jel ne želite da imate sve ono o čemu sam gore govorio.
Oni (agencija) će preuzeti kompletan marketing (najvažniji deo posla), biće potpuno posvećeni vašem stanu, preuzeće brigu o kupcima, javljati se na pozive, odgovarati na primedbe, zakazivati termine za gledanje, proveravati koga vode u Vaš stan, voditi samo ozbiljne kupce koji traže stan sa karakteristika Vašeg stana, neće kupcima nuditi stan na Grbavici ako kupci traže samo stan na Podbari.
Primaće ponude ozbiljnih i neozbiljnih kupaca, pregovarati i cenkati se bolje od Vas, a u Vašem interesu.
Javitće Vam samo da se kupac pojavio i da spremite ličnu kartu da dodjete na potpis ugovora kod javnog beležnika.
Objasniće Vam proceduru kupoprodaje, koja su prava i obaveze Vas kao prodavca a koja kupca. Vi ćete za sve to vreme raditi svoj posao i provoditi vreme sa Vašom porodicom.
Koja agencija za nekretnine ? Nemojte slučajno birati agenciju, gledajte kako rade, imaju li recenzije, šta su prodali, pitajte ih kako Vama mogu pomoći i šta će konkretno uraditi za Vas a vi to ne možete ili ne znate.
Morate im verovati i imati unutrašnji osećaj da će oni prodati stan.

Koju Vi opciju birate ?

Kupovina stana je svakako veliki finansiski izdatak, ali i jedan od najlepših trenutaka u životu svakog čoveka.

Kupovina prvog stana pamti se ceo život i ostaje u sećanju bez obzira koliko još nekretnina u životu kupili i prodali.

U ovom blogu nećemo pričati o lepoti kupovine prvoga stana, Vas ću ostaviti da uživate u tome, a pričaću Vam o pogodnostima koje možete imate kad kupujete nekretninu prvi put.

Refundacija poreza ili povrat PDV-a pri kupovini prve nekretnine je državna mera koja je doneta kako bi pre svega mladim ljudima pomogla i olakšala kupovinu stana ili kuće.

Šta je PDV?

PDV je porez koji plaća investitor prilikom prodaje stana ili kuće. Vi kada kupujete nekretninu od investitora plaćate cenu u kojoj je taj porez uračunat, a država Vam daje mogućnost da pod određenim uslovima dobijete povrat toga poreza koji ste platili u ukupnoj ceni stana.

Koliki je PDV kod prodaje nekretnina?

PDV kod prodaje nekretnina je 10% od ukupne cene i taj ceo iznos se može vratiti na Vaš račun ako ispunjavate određene uslove koje je predvideo zakon.

Kakvu nekretninu morate da kupite da bi imali pravo na povrat PDV-a ?

Morate da kupite stan ili stambenu kuću, koji su novi odnosno prvi puta u prometu,  povrat PDV-a nemate na stare stanove koji su se već prometovali. Prodavac mora biti investitor koji je u sistemu PDV-a odnosno koji plaća taj porez.

U praksi postoje i investitori koji zidaju i rade kao fizička lica i koji nisu u sistemu PDV-a tako da ukoliko od njih kupite stan nemožeta da ostvarite povrat poreza.

Koje uslove morate ispuniti kao kupac prvoga stana da imate pravo na povrat PDV-a ?

Pre svega pravo na povrat imaju punoletni državljani Republike Srbije koji imaju prebivalište na teritoriji Srbije i koji nisu imali nekretninu u svom vlasništvu od 01.07.2006. godine do momenta kupovine.

Pravo na povrat poreza imaju i članovi porodice koji sa kupcem žive na istoj adresi (bračni dru i deca).

Kupac prvoga stana ima pravo na povrat poreza za 40 m2 vrednosti stana ili kuće, a članovi domaćinstva svako na još 15 m2 vrednosti.

Što u praksi znači da ukoliko kupujete stan od 80 m2, imate pravo na povrat poreza u vrednosti od 40 m2 Vi kao nosilac prava, bračni drug na još 15 m2, svako dete na još 15 m2.

Koja Vam je dokumentacija potrebna za refundaciju PSV-a ?

• Potreban Vam je original kupoprodajni ugovor overen kod notara ili njegova overena kopija
• Zahtev za refundaciju PDV-a   
• Izjava kupca prvog stana koja mora biti overena kod notara
• Uverenje o državljanstvu (original)
• Izvod iz matične knjige rođenih (original)
• Overena fotokopija lične karte ili potvrda o prebivalištu (vadi se u MUP-u)
• Potvrda lokalne poreske uprave da se ne vodite u sistemu plaćanja poreza na imovinu (dokaz da nemate nekretninu na svom imenu)
• Fotokopija kartice sa brojem Vašeg tekućeg računa (na koji će Vam porez biti vraćen)

Ukoliko i Vaši članovi domaćinstva ostavruju pravo na povrat PDV-a potrebni su i njihovi izvodi iz knjige rošenih, uverenje o državljanstvu i potvrda o prebivalištukao i izvod iz knjige venčanih)

Od investitora morate dobiti fiskalni račun na kome je naznačena cena stana i u kome je posebno iskazan iznos poreza, kao i potvrdu ili izvod iz banke investitora kojim se dokazuje da je primio celokupan iznos novca – kupoprodajnu cenu.

Nadam se da sam Vam bar malo približio i upoznao Vas sa ovom temom, a ako imate bilo kakvih pitanja, slobodno pišite u komentarima, rado ćemo Vam pomoći.

Za više korisnih saveta prijavite se na naš You tube kanal i gledajte naše video materijale.

Prošla su nepuna dva meseca od kada me je Goran ponovo pozvao telefonom i rekao da je njegova majka nasledila vikendicu na Fruškoj gori od pokojnog dede koju bi hteli da prodaju. To je bio idealan trenutak da se sretnem i vidim sa školskim drugom.

Zakazali smo sastanak jednog martovskog prepodneva, da pogledm vikendicu, slikam, i kažem mu orijentacionu cenu koju bi mogli tražiti.

Došavši na plac odmah sam video da se radi o dobroj nekretnini, kako ja volim da kažem “nekretnini koja ima priču”, sa mnogo pozitivne energije ali izuzetno zapuštenoj i neodržavanoj. Nakon pregleda procenio sam vikendicu na 15000 evra, ali moja procena se nije slagala sa njihovim željama. Mislili su da dobiju 25000 evra jel im je toliko trebalo da Goranu kupe garsonjeru u gradu.

Znao sam da vikendica ima potencijal, ali ne u ovom trenutnom stanju. Bili su razočarani ali su mi poverovali.

Sutra dan sam pozvao Gorana i rekao da imam ideju za njega, iako sam bio skeptičan kako će on i njegovi to prihvatiti.

Dedina vikendica kao sjajna poslovna prilika

Rekao sam im da za sada odustanu od prodaje i predložio izdavanje vikendice na Fruškoj gori. Videvši veliki potencijal ove vikendice i poznavajući tržište, ali i potrebu za iznajmljivanjem vikendica na Fruškoj gori, znao sam da je ovo sjajna ideja. Dvadeset borova starih preko 30 godina, ravan plac sa pogledom i privatnost koju je davala ova nekretnina trebalo je iskoristiti.

Naravno, očekivao sam gomilu pitanja tipa: kome izavati ovakvu vikendicu, koliko se može zaraditi, nemamo mi novca za renoviranje. Nakon izlaganja moje ideje i detaljnog obrazloženja, uspeo sam da ih nagovorim, posebno Gorana da pokuša napraviti taj iskorak.

Mesec dana mu je trebalo da raskrči i očisti plac, okreči vikendicu, dokupi stvari koje su falile i da krenemo sa oglašavanjem. Odredili smo potencijalnu ciljnu grupu, napravili plan reklamiranja, formirali cenovnik koji je odgovarao ovakvom tipu smeštaja i počeli su da pristižu i prvi gosti.

Goran je konačno počeo raditi, sam se zaposlio, preko naše agencije Real House je izdavao celo leto i svi smo bili zadovoljni.

_________________________________________________________________________________________

Iznajmljivanje kuće za odmor, kuće na dan sa bazenom.

_________________________________________________________________________________________

Nakon samo šest meseci izdavanja vikendice zaradio je više od oca vozača autobusa i majke računovođe u jednoj privatnoj firmi, ali ono gde je najviše profitirao bilo je to što je posta drugačiji čovek, zadovoljan, pun energije i volje za stvaranjem, srećan jel je sam nešto uradio.

Predložio sam mu da zaradu ne troši već da ulaže i dalje u vikendicu, da dodaje sadržaj, podiže nivo, da poboljša uslugu i smeštaj kako bi mogli targetirati veći broj gostiju i postići veće cene.

Sledeće godine me je poslušao da postavi bazen koji je njegovom poslo dao potpunu drugu dimenziju, bazen je neverovatan mamac za kuće na dan koje se izdaju za mini proslave i za porodice sa decom.

Za ceo period od Aprila do Septembra gotovo da nismo imali slobodan vikend. Proslave rođendana, momačke i devojačke večeri, okupljanja prijatelja, porodice sa decom, ljudi su iznajmljivali vikendicu za odmor, a sve više smo imali stranaca. Razradili smo posao koji je Goran voleo i naučio da radi.

Stigao je i da se zaljubi i to u jednu od njegovih gošći iz Liverpula, koja je bila smeštena u vikendici tokom trajanja Exit festivala. Ostali su u kontaktu, intezivirali viđanja, a jednoga dana mi je saopštio da se ženi i odlazi za Englesku. Dobija posao na matematičkom fakultetu i sjane uslove, pitao je šta da radi sa vikendicom.

_________________________________________________________________________________________

Vikendice Fruška gora prodaja

_________________________________________________________________________________________

Predložio sam mu da prodamo vikendicu ali ne klasična prodaja vikendice, već prodaja razrađenog posla. Dobra reklama i opet ciljani kupci rezultirali su prodajom vikendice za 58000 evra, samo tri godine od kada smo se sreli i procenili vikendicu na 15000 evra. Prodali smo je ženi koja je nastavila da se bavi istim poslom.

Goran je postao čovek, ima sjajnu porodicu, jedan je od vodećih profesora na fakultetu u Liverpulu, ostvaren čovek zahvaljujući jednoj maloj ideji i dedinoj vikendici.

Goran je na žalost izmišljen lik u ovoj priči, ali ovakvih Gorana danas je u Srbiji mnogo, ljudi bez ideja, entuzijazma, energije, bez želje da učine nešto.

Ja se bavim nekretninama, obilazim Frušku goru, ulazim u mnoge stanove po Novom Sadu i srećem ljude koji imaju nekretninu ali nemaju ideju šta sa njom da rade. Potrebno je samo malo otvoriti oči i pokrenuti se.

Mnogima smo već dali ideju, razradili posao i uspešno ih reklamiramo i dalje.

Pogledajte kuće za odmor koje mi reklamiramo.

Ako Vam je potrebna ideja, savet, konsultacija i dobra reklama za vaš smeštaj ili već imate razrađen posao a potreban Vam je saradnik sa dodatnom vizijom u ovom poslu, slobodno nas kontaktirajte o svim vidovima i uslovima saradnje stojimo na raspolaganju.

P.S. Nemojte zaboraviti da nas posetite na:

 Instagram | Facebook | Youtube | Twitter