Kupovina stana: koje poreze plaćate i kada imate pravo na poreske olakšice

 

“Koliko košta stan” i “koliko će me stvarno koštati stan” nisu isto pitanje. Drugo pitanje uključuje porez, a odgovor na njega zavisi od toga da li kupujete novogradnju ili polovan stan, i da li vam je to prva nekretnina u životu. U nastavku razdvajamo sve to na konkretne brojke.

PDV ili porez na prenos — nikad oba

Ovo je prva stvar koju treba da razumete, jer sve ostalo zavisi od nje.

Kod kupovine novog stana od investitora ne plaća se porez na prenos apsolutnih prava. Umesto njega obračunava se PDV od 10%, koji je najčešće već uračunat u cenu. Kod polovne nekretnine PDV ne postoji — tu se plaća porez na prenos apsolutnih prava od 2,5%. Jedno ili drugo, nikad zajedno.

Da li je PDV već uračunat u cenu novogradnje

Kod većine investitora jeste, ali to nikad ne treba pretpostaviti. Pre nego što rezervišete stan ili potpišete bilo šta, postavite jedno konkretno pitanje: da li je cena sa PDV-om ili bez njega?

Razlika nije kozmetička. Na stanu od 100.000 evra, PDV od 10% je 10.000 evra viška ako niste proverili na vreme.

Ko stvarno plaća porez na prenos apsolutnih prava

Ovde nastaje najveća zabuna kod kupaca. Po zakonu, obveznik ovog poreza je prodavac. U praksi, u većini kupoprodajnih ugovora ta obaveza se prenosi na kupca — što je potpuno zakonito, ali mora jasno pisati u ugovoru.

Zato pre potpisivanja proverite da li dogovorena cena već pokriva ovaj trošak ili ga plaćate dodatno. Na stanu od 100.000 evra, ti 2,5% znače 2.500 evra — nije stavka koju vredi ostaviti pretpostavkama.

Kad prvi stan donosi poresku olakšicu

Ako kupujete prvi stan, država predviđa značajnu olakšicu, samo se mehanizam razlikuje u zavisnosti od tipa nekretnine:

• kod novogradnje ostvarujete pravo na povrat plaćenog PDV-a,
• kod polovnog stana ostvarujete oslobođenje od poreza na prenos apsolutnih prava.

Suština je ista u oba slučaja — prvi stan nosi olakšicu — samo je put do nje drugačiji.

Ko ispunjava uslove za olakšicu

Pravo se ostvaruje ako ste:

• punoletni,
• državljanin Republike Srbije,
• imate prebivalište u Srbiji,
• od 1. jula 2006. godine do dana kupovine niste bili vlasnik niti suvlasnik stana ili kuće.

Ovo pravo se koristi samo jednom u životu, pa je pametno dobro proveriti da li ga zaista prvi put koristite.

Za koliko kvadrata važi olakšica

Olakšica se priznaje za 40 m² na kupca, plus 15 m² za svakog člana porodičnog domaćinstva koji ispunjava uslove.

Primer: supružnici kupuju stan od 55 m² — cela površina ulazi u olakšicu. Ako kupuju stan od 70 m², olakšica pokriva prvih 55 m², a za preostalih 15 m² porez se obračunava redovno.

Da li olakšicu dobijate automatski

Ne dobijate — i to je druga velika zabluda. Bez obzira da li vam pripada oslobođenje od poreza na prenos ili povrat PDV-a, postupak morate sami da pokrenete.

Kod polovnih stanova podnosi se zahtev za oslobađanje od poreza na prenos apsolutnih prava. Kod novogradnje se zahtev za povrat PDV-a podnosi tek nakon što je stan u celosti plaćen i ispunjeni svi zakonski uslovi.

Česta pitanja

Da li kod kupovine polovnog stana plaćam i PDV i porez na prenos? Ne. Plaća se samo jedno od to dvoje — kod novogradnje PDV od 10%, kod polovnog stana porez na prenos apsolutnih prava od 2,5%.

Ko je po zakonu obavezan da plati porez na prenos apsolutnih prava? Zakonski obveznik je prodavac, ali se u praksi ta obaveza najčešće ugovorom prebacuje na kupca — zato je ključno proveriti šta piše u ugovoru pre potpisivanja.

Da li se poreska olakšica za prvi stan dobija automatski? Ne. Zahtev se uvek podnosi ručno — za oslobođenje od poreza na prenos kod polovnog stana, ili za povrat PDV-a kod novogradnje, nakon što je stan plaćen.