Kako kupiti stan na kredit: vodič kroz ceo proces, korak po korak

 

Banka, procena, notar, hipoteka, gomila papira. Kad prvi put čujete sve te reči odjednom, kupovina stana na kredit deluje kao poduhvat za koji vam treba pravnički fakultet. Nije.

Ceo proces ide po jasno definisanim koracima. Kad znate kojim redom se stvari dešavaju, prestajete da nagađate i počinjete da planirate. U ovom tekstu prolazimo kroz svih 8 koraka, od prvog odlaska u banku do trenutka kad papir u katastru kaže da je stan vaš.

Zašto prvo banka, a tek onda stan

Najčešća greška: ljudi prvo zavole stan, pa tek onda odu u banku da vide da li mogu da ga plate. Redosled bi trebalo da bude obrnut.

Banka na osnovu vaših primanja i postojećih obaveza računa koliki kredit možete da dobijete i kolika je realna mesečna rata. Kad to znate unapred, tražite stanove u cenovnom rangu koji vam banka zaista odobrava, umesto da se zaljubite u nešto što posle ne možete da finansirate.

Koliko novca vam treba za učešće

Banka ne pokriva ceo iznos kupovine. U većini slučajeva učešće je između 10% i 20% vrednosti nekretnine, i to je novac koji morate da imate spreman pre nego što uđete u proces. Uz to idu i dodatni troškovi o kojima pišemo niže — dobro ih je uračunati u budžet od starta, a ne otkrivati ih usput.

Predugovor: prvi formalni korak sa prodavcem

Kad znate budžet, kreće potraga za stanom. Kada pronađete onaj pravi, sa prodavcem se potpisuje predugovor. To je dokument koji formalno pokreće proceduru i na osnovu kog se podnosi zahtev banci.

Procena nekretnine — zašto je presudna

Banka vam daje listu ovlašćenih procenitelja, vi birate jednog, i on utvrđuje tržišnu vrednost stana. Ovo je korak koji ljudi često potcene, a on može da promeni ceo plan.

Banka odobrava kredit na osnovu procenjene vrednosti, ne na osnovu cene iz oglasa ili dogovora sa prodavcem. Ako procenitelj proceni stan niže od ugovorene cene, razliku plaćate iz sopstvenog džepa. Zato je realno očekivanje pre potpisivanja predugovora — ne posle — najbolja zaštita od neprijatnog iznenađenja.

Koja dokumentacija je potrebna za zahtev za kredit

Nakon procene, banci se dostavlja:

• predugovor,
• procena nepokretnosti,
• list nepokretnosti novijeg datuma,
• dokumentacija o zaposlenju i primanjima,
• ostala dokumentacija koju konkretna banka traži.

Banka nakon predaje dokumentacije obično donosi odluku o odobrenju u roku od desetak dana.

Overa kod javnog beležnika i upis hipoteke

Kada je kredit odobren, potpisuje se ugovor sa bankom, a zatim se zakazuje odlazak kod javnog beležnika. Tu se istovremeno overavaju kupoprodajni ugovor i založna izjava — dokument koji je osnov za upis hipoteke na stan kao obezbeđenje kredita.

Nakon overe, beležnik elektronski šalje ugovor i založnu izjavu katastru radi upisa hipoteke, a originalnu dokumentaciju kupac predaje banci. Kad banka dobije potvrdu da je katastar primio dokumentaciju, novac iz kredita ide direktno na račun prodavca, a kupac istovremeno uplaćuje svoje učešće.

Poslednji korak: uknjižba stana na vaše ime

Kada prodavac primi ceo iznos, izdaje kupcu dozvolu za uknjižbu — takozvanu clausulu intabulandi. Na osnovu tog dokumenta upisuje se pravo svojine u katastar, i tek tada ste zvanično vlasnik stana.

Svi troškovi koje treba da uračunate — ne samo cenu stana

Cena stana je samo jedna stavka na spisku. Realan budžet uključuje i:

• učešće (najčešće 10–20% vrednosti stana),
• procenu nekretnine,
• troškove obrade kredita, ako ih banka naplaćuje,
• NKOSK osiguranje, kad je primenljivo,
• osiguranje nepokretnosti,
• overu kod javnog beležnika,
• takse za založnu izjavu i upis hipoteke,
• porez na prenos apsolutnih prava kod polovnog stana, ako je ugovoreno da ga plaća kupac.

Ko ovo izračuna unapred, ne dobija iznenađenja u poslednjem trenutku.

Česta pitanja

Da li banka finansira ceo iznos kupovine stana? Ne. Standardno je potrebno sopstveno učešće od 10% do 20% vrednosti nekretnine, plus dodatni troškovi procene, overe i upisa.

Šta ako procenjena vrednost stana bude niža od ugovorene cene? Kredit se odobrava na osnovu procenjene vrednosti, ne cene iz dogovora. Razliku između te dve cifre kupac pokriva sopstvenim sredstvima.

Kada kupac zvanično postaje vlasnik stana? Tek kada prodavac izda clausulu intabulandi i na osnovu nje se izvrši upis prava svojine u katastar — to je poslednji korak celog procesa.