Bez obzira što su investitori u poslednje vreme podigli cenu novih stanova, svedoci smo da se novogradnja bolje prodaje u odnosu na sekundarne stanove. Logičnog objašnjenja nema, ali ljudi jednostavno vole novo.

Kupovina stana u izgradnji je pravni posao gde kupujete stan koji nije završen – neuknjižen, samimtim što nije završen i uknjižen ne možete ga proveriti u katastru i sama kupoprodaja je rizičnija.

Postavlja se pitanje kako proveriti stan u izgradnji, odnosno kako biti siguran da nećete biti prevareni i izmanipulisani i da nećete ostati bez plaćenog stana.

Ko je pouzdan investitor

Prva stvar od koje krećete je investitor. Proveru investitora vršimo u Agenciji za privredne registre (APR). Da li je registrovan, kakav mu je bonitet i slično, a li tu ne vidimo i nemamo garanciju šta će biti sa našim stanom koji kupimo u izgradnji, da li će zgrada biti završena, da li investitor ima sredstava da završi zgradu, da li će uknjižiti zgradu i sl.

Pravog investitora biramo na osnovu preporuka, iskustava kupaca koji su već kupovali kod njega, dobre reputacije, kvaliteta gradnje, preporuka agencije i slično. Danas je dosta dobrih investitora na tržištu koji svoje poslove završavaju u roku, kvalitetno grade, ispune ono što obećaju i ugovore i što je najvažnije, završe sve papire – uknjiže zgradu na vreme.

Ko je vlasnik placa

Kada ste odabrali investitora treba proveriti dokumentaciju na osnovu koje se gradi. Investitor mora biti vlasnik ili suvlasnik parcele na kojoj gradi ili sa vlasnikom parcele mora imati ugovor o zajedničkoj gradnji. Vlasništvo proveravamo u katastru vađenjem prepisa lista nepokretnosti (vlasnički list).

Građevinska dozvola i komunalije

Druga i najvažnija stvar u ovoj fazi kupovine je građevinska dozvola ili rešenje o odobrenju za gradnju. Ona se izdaje na osnovu glavnog projekta u kome su sadržani svi stanovi koji će biti izgrađeni sa njihovom projektovanom kvadraturom.

Dokument koji investitor obavezno mora posedovati je i Potvrda o prijavi radova.

Veoma bitna stvar su i plaćene komunalije prema javnim preduećima i plaćanje naknade za gradsko građevinsko zemljište.

Ovo su osnovne stvari koje se moraju proveriti prilikom kupovine stana u izgradnji.

Morate uvek biti svestni da kupujete stan u izgradnji i da u svakoj fazi postoji rizik koji takva kupovina nosi.

Investitor može imati sve dozvole i papire, a da li će imati sredstava da završi zgradu, daliće se držati projeta i dobiti uporebnu dozvolu, to su stvari koje ne možemo proveriti i znati unapred.

Imajući u vidu da se kupuje proizvod koji još nije napravljen logično je i da cena takvog stana mora da bude niža od cene izgrađenog stana, a to je ono što i opredeljuje najveći broj kupaca.

Prilikom dogovora sa investitorom vodite računa o tajmingu plaćanja. Najbolja solucija za kupca je plaćenje u ratama – fazno u zavisnosti od stepena izgradnje.

• Kako se kupuju nekretnine korak po korak

Ukoliko ste se dogovorili sa investitorom pronađite advokata, agenciju ili pravnika koji će vam protumačiti kupoprodajni ugovor koji uglavnom sastavljaju investitori.

Ne zaboravite ako prvi puta kupujete stan da imate pravo na povrat poreza za kupca prvog stana (pravo na povrat PDV-a).

Ko ima pravo na povrat PDV-a, pod kojim uslovima i potrebna domunmentacija.

Možda vam sve ovo zvuči previšesloženo, stresno i komplikovano, ali kupovina stana je jedan od najznačajnijih životnih poslova.

Da bi vam ceo ovaj proces ostao u lepom i prijatnom sećanju mi vam možemo pomoći i voditi vas kroz ceo proces kupovine stana u izgradnji jer to je naš posao.

Da li Vam se svideo ovaj blog post, da li ste zadovoljni informacijama koje ste dobili, da li ste saznali nešto novo ili ste moža rešili nekakav svoj problem?

Napišite u komentaru svoje mišljenje, čitajte naše blogove i delite ih na društvenim mrežama.

Vladimir Rafajlović – Real House doo

Ako želite redovno pratiti naše blogove upišite se na našu mail listu

Ukoliko se upuštate u posao zvani kupoprodaja nekretnine trebali bi obratiti pažnju na obaveze prema državi – plaćanje poreza.

U ovom blogu ćemo govoriti o poreskoj obavezi koja nastaje prilikom kupoprodaje nekretnina,a u nekom sledećem blogu i o obavezama kada se nekretnina nasleđuje i daje na poklon.

Kupoprodaja nekretnine i plaćanje porez

Ovde govorimo samo o kupoprodaji sekundarnih nekretnina odnosno nekretnina koje su već bile u prometu, koje nisu nove i ne kupuju se od investitora. Kod kupovine novogradnje porez je uračunat u cenu i plaća ga sam investitor.

Kada prodajete i kupujete nekretninu nastaje neka poreska obaveza, ona se zove Porez na prenos apsolutnih prava.

Po našem zakonu poreski obveznik je prodavac, sada se sigurno pitate zašto onda porez plaća kupac. U našoj praksi je gotovo uvek slučaj da porez plaća kupac i uglavnom se tako ugovorom i predviđa. Znači poreski obveznik je prodavac, a porez plaća kupac na svoje ime ukoliko je tu obavezu preuzeo ugovorom.

Koliki je porez ?

Poreska stopa je 2.5% od onoga što proceni poreska uprava, a ne od cene koja je navedena u ugovoru. poreska uprava može prihvatiti cenu iz ugovora, ali može i ukoliko proceni da je ugovorna cena niža od njihove kataloške cene odrediti drugu višu osnovicu za plaćanje poreza.

Kome se plaća porez i podnosi prijava ?

Poreska prijava se podnosi republičkoj poreskoj upravi na teritoriji opštine gde se nalazi nekretnina koja se prometuje.

Koje je dokumente potrebno podneti ?

Poreska prijava se podnosi na obrascu PPI4 na ime prodavca kao obveznika poreza. Pored prijave potrebno je podneti i fotokopiju lične karte prodavca i fotokopiju overenog kupoprodajnog ugovora, u nekim poreskim službama traže i Prepis lista nepokretnosti.

Kada se podnosi poreska prijava ?

Poreska obaveza nastaje danom solemnizacije (overe) kupoprodajnog ugovora od Javnog beležnika, a poreska prijava se podnosi u roku od 30 dana  od overe – solemnizacije.

Nakon toga poreska uprava šalje rešenje na adresu kupca i prodavca po kome se plaća porez.

Ukoliko je u kupoprodaji učestvovalo više prodavaca ili kupaca ili suvlasnika, svako od njih je poreski obveznik i dobija rešenje na svoj deo.

Šta plaća kupac prilikom kupoprodaje nekretnine

Kada treba platiti porez ?

Porez treba platiti po rešenju koje ste dobili u roku od 15 dana od dana prijema.

U rešenju dobijate broj računa i poziv na broj po kome se plaća i koji se upisuju na uplatnicu na ime onoga ko plaća.

Napravite fotokopiju  uplatnice ili sa uplatnicom idite do poreske službe da vam izdaju potvrdu u plaćenom porezu i Vi ste svoju obavezu prema državi izvršili.

Vladimir Rafajlović – Real House doo

]]> https://realhouse.rs/placanje-poreza-kod-kupovine-i-prodaje-nekretnine/feed/ 18