Novi zakon o upisu vlasništva: Šta znači za vlasnike, kupce i tržište?

Najjednostavnije moguće objašnjenje, bez stručnih termina, pravne terminologije, da razume svako ko čita i da ima koristi od toga.

(Real House blog — piše: Sanja & Vladimir Rafajlović)

U Srbiji postoji jedan problem koji svi znamo, ali niko ne voli da priča o njemu: ogroman broj kuća, vikendica, garaža, nadogradnji i pomoćnih objekata nikada nije uknjižen.

Neki zbog nedostatka dozvola.
Neki jer procedure traju predugo.
Mnogi jer su nekada „zidali pa će papiri naknadno“.

Rezultat?
Objekti postoje, ljudi žive u njima, plaćaju poreze, uvode struju i vodu… ali formalno – kao da ne postoje.

Mnogi je zakona u prošlosti doneti, ali rezultata nema, broj nelagalnih objekata samo je rastao.

Zato je donet Zakon o posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava na nepokretnostima, najveća reforma vlasničkog sistema u poslednjih 30 godina. Ovaj zakon je praktično reset sistema – šansa da se jednom zauvek završi priča o „divljoj gradnji“, ali i da obični građani napokon dobiju čisto vlasništvo. Živi bili pa videli 🤔

 

Odmah na početku !

 Zašto je važno da ljudi shvate da ovo nije legalizacija i da shvate ovu razliku?

Jer mnogi misle:
„Ovo je nova legalizacija, rešavamo sve zauvek!”

Ne.
Ovim zakonom rešava se vlasništvo, ne rešavaju se građevinski propisi.

Zato posle upisa može ostati:

• ograničenje rekonstrukcije
• ograničenje nadogradnje
• rizik ako je objekat u zoni buduțe eksproprijacije
• obaveza naknadnog prilagođavanja planu
• a upisuje se i trajna zabelažba da je objekat upisan po ovom zakonu, šta god to značilo

Drugim rečima:

Novi zakon omogućava upis vlasništva, ali ne pretvara nelegalan objekat u legalan u tehničkom smislu.

 

Šta je zapravo cilj ovog zakona?

Ako bismo zakon objasnili slikovito, onda je ovo kao kada konačno odlučiš da napraviš inventar cele kuće: šta postoji, gde stoji, čije je, i šta treba da se reši.

Država radi upravo to.

Cilj je da se sve što postoji u realnosti — upiše u katastar.
Bez komplikovanih papira, bez trčanja po šalterima, bez projektanata i dozvola koje je nemoguće nabaviti posle 20 godina.

Drugim rečima:

👉 „Ako objekat postoji i vidljiv je na satelitskim snimcima — hajde da ga uknjižimo.”
👉 „Ako si godinama živeo, gradio, plaćao porez — hajde da ti to priznajemo.”

 

Kako se dokazuje da objekat postoji?

Ovo je najrevolucionarniji deo.

Ne dostavljaš projekat.
Ne dostavljaš staru dokumentaciju.
Ne moraš da imaš upotrebnu dozvolu.

Država koristi satelitske snimke i baze podataka.

Ako se objekat vidi iz vazduha → ide u postupak.
Ako se ne vidi zbog drveća, senki, terena → može se predati geodetski elaborat.

Zvuči kao naučna fantastika, ali je u stvari jedini način da se popišu milioni kvadrata koji do danas nisu formalno postojali.

 

Ko sve može da se uknjiži ovim zakonom?

Lista je duga i odlična za vlasnike.
Ovim zakonom se mogu uknjižiti:

• kuće građene bez dozvole
• vikendice, pomoćni i ekonomski objekti
• nadogradnje, dogradnje, rekonstrukcije
• stanovi i zgrade kod kojih postoji dozvola, ali nema upotrebne
• objekti građeni pre vremena kada su dozvole postojale
• objekti vidljivi na satelitskim snimcima
• zemljište ispod objekta

U praksi to znači:

Ako tvoj objekat postoji na terenu — vrlo je verovatno da može da se upiše kao tvoj.

 

Kako izgleda procedura — jednostavno objašnjenje

Zaboravi šalter 5 i salu u upravi punu papira.
Sve ide digitalno, preko jedinstvene platforme Agencije.

Procedura je ovakva:

 1️⃣ Podnosiš elektronsku prijavu
2️⃣ Agencija proverava sve podatke (snimke, baze, geodetske evidencije)
3️⃣ Ako je sve u redu → izdaje potvrdu
4️⃣ RGZ odmah upisuje pravo svojine
5️⃣ U roku od 24h — nekretnina je vidljiva na eKatastru

Sve brzo, čisto, jednostavno.
Potvrda Agencije ima snagu izvršne isprave – to je „zlatni ključ“ kojim se upisuje tvoja nepokretnost.

 

Koliko košta? Da ne okolišamo.

Ima dve logike:

1️⃣ Klasična naknada – kao doprinos za građevinsko zemljište

Plaća se prema zoni grada.

2️⃣ Posebne fiksne takse za stanove i kuće gde nema investitora

Ove cene su jasne:

Beograd:

• ekstra zona → 1000€
• I zona → 800€
• II–III zona → 300€
• IV zona → 200€
• V zona → 150€
• VI i ostale → 100€

Novi Sad i drugi veliki gradovi (preko 100.000 stanovnika):

• ekstra i I zona → 500€
• II zona → 250€
• III zona → 150€
• ostale zone → 100€

Opštine ispod 50.000 stanovnika i sela: → 100€

Ko ne plaća ništa?

✔ vlasnici koji žive u objektu i pripadaju osetljivim kategorijama
✔ magacini do 500 m²
✔ objekti sa ranije plaćenim doprinosima

Sve se plaća jednokratno i to je — to.

 

Ko se ne može uknjižiti?

Da budemo potpuno jasni: ovaj zakon nije legalizacija „svega i svačega“.
Postoji deo objekata koji se ne mogu upisati, jer su na zabranjenim zonama:

• prva zona zaštite prirode
• kulturna dobra najvećeg značaja
• javno vodno dobro
• železnički pojas
• sanitarna zona vodoizvorišta
• autoputevi i brze saobraćajnice
• obavezne javne površine

Ti objekti postaju državni i često se uklanjaju.

 

Šta ako si zidao na tuđoj parceli?

Ovo pitanje se najčešće postavlja.

Ako si zidao na zemljištu koje nije tvoje →
moraćeš imovinski da rešiš zemljište u roku od 5 godina.

Ako ne uspeš → vlasnik zemljišta može tražiti uklanjanje objekta.

Ali postoji važan izuzetak koji spašava mnoge:

Ako je to tvoja jedina kuća, živiš u njoj 20+ godina, plaćaš porez, a nemaš drugu nekretninu →  dobijaš privremeni upis uz obavezu da naknadno rešiš zemljište.

 

Rokovi — najbitnija stavka!

Ovo nije zakon koji važi „kad stignem“.
Ovo ima rok.

📌 Rok za podnošenje prijave počinje 45 dana od stupanja zakona na snagu
📌 Traje 60 dana
📌 Ako imaš opravdan razlog → možeš podneti u roku od 1 godine
📌 Rok za sređivanje zemljišta gde je potrebno → 5 godina

Drugim rečima:

⏰ Ovaj voz prolazi jednom. Ko prespava – nekretnina ostaje neregularna, a u nekim slučajevima može preći u vlasništvo države.

 Nadamo se ipak da će ovi rokovi biti produžavani dok se ceo postupak ne obavi.

 

Šta znači za tržište nekretnina?

Ovo je ogromna stvar.

• Povećaće se broj legalnih nekretnina na tržištu
• Nekretnine koje se uknjiže dobijaju veću vrednost
• Tržište postaje sigurnije, jer kupci konačno imaju pravu dokumentaciju
• Investitori će brže i jasnije znati šta mogu da rade
• Banke će lakše odobravati kredite ako će ih uopšte i odobravati za objekte upisane po ovom zakonu.

 

Suština u jednoj rečenici

Ovaj zakon daje ljudima priliku da napokon postanu zvanični vlasnici onoga što su gradili, koristili i u šta su ulagali godinama.

 

Da će biti problema u samoj primeni, to je sigurno ali vredi pokušati.